民泊物件 · 07日 3月 2026

【大阪・北区】長柄西リノベーション物件｜68㎡ 2LDK｜追い炊き・リノベ済み（11万円）実戦収支シミュレーション

大阪メトロ谷町線「天神橋筋六丁目駅」から徒歩圏内、大阪市北区の静かな住宅街「長柄西」に位置する「民泊相談可」のリノベーション物件です。「北区（梅田近接エリア）」「68㎡の広さ」「11万円の賃料」というバランスは、収益性と安定性を両立させたい運営者にとって非常に魅力的なパッケージです。

1. 物件スペックの「北区プレミアム」価値

物件URL：SUUMO掲載ページ（イソムラビル302）
立地：大阪市北区長柄西2丁目。「天六（天神橋筋六丁目）」は日本一長い商店街で有名で、飲食店が豊富。梅田まで地下鉄で2駅（約4分）という近さは、インバウンドゲストにとって「梅田に泊まる」感覚で予約できる強力なフックになります。
建物：1989年築（新耐震基準）。68㎡の2LDK。
設備構造：
- フルリノベーション済み：フローリング、キッチン、洗面台などが新しく、清潔感は抜群。
- 充実の機能：追い炊き機能浴室、温水洗浄便座、3口コンロ、独立洗面台など、長期滞在ゲストが重視する設備が揃っています。
コスト構造：賃料11万円＋共益費2万円。礼金11万円。北区の60㎡超で合計13万円は、居住用としても割安感があり、民泊運営における固定費負担を低く抑えられます。

※「北区」のブランド力を活かし、単価を維持しながら180日（年間約15日/月）をフル稼働させるモデル。

※「2LDK・最大6名収容」を武器にしたファミリー・グループ設定。

・平均宿泊単価 | 18,000円 | 4〜6名宿泊なら1人3,000〜4,500円。

・月間稼働日数 | 15日 | 新法180日制限の最大枠。

・月間売上 | 270,000円 | 1.8万 × 15日

・清掃費・手数料等 | ▲70,000円 | OTA手数料(15%) ＋清掃外注。

・固定費（A） | ▲165,000円

・月間純利益 | 35,000円 | 年間約42万円。オフ期をマンスリーで埋めれば利益倍増。

駅からの距離（徒歩13分）: ゲストにとって「10分超」はやや遠く感じられるため、天六商店街を通る「楽しいルート」の案内や、タクシー利用時の目安（梅田から1,000円前後）を記載するなどのフォローが重要です。
初期投資の回収: 家具家電一式と消防設備工事（自動火災報知器の居室設置等）で、約100万〜120万円を見込みます。純利益3.5万円/月だけでは回収に3年かかりますが、北区はマンスリー需要も強いため、**「180日民泊＋ 185日マンスリー」**の二毛作運営で回収を1.5年程度まで早めるのが正解です。
楽器・ペット相談可の活用: 一般の民泊では珍しい「楽器・ペット相談」が賃貸条件に含まれています。これを民泊でも許可すれば、他物件にはない「独自の集客力」を持ち、単価を2.2万円以上まで引き上げることが可能です。

安定した北区需要を確実に拾います。

「梅田至近のデザイナーズ隠れ家」: リノベーション済みの内装を活かし、モダンなインテリアで統一。「梅田の喧騒から少し離れた、静かで広い部屋」というポジショニングで、特にファミリー層の予約を狙います。
マンスリー併用（ハイブリッド）戦略: 北区は法人需要が非常に強いため、民泊の180日制限が切れる時期（あるいは予約が薄い時期）に、企業の研修や出張用のマンスリーマンションとして募集をかける体制を整えておくのが、この物件で最も「負けない」方法です。
浴室（追い炊き）と窓の多さをアピール: 築古アパートには珍しい追い炊き機能や、各所に配置された窓による通風の良さは、長期滞在（1週間以上）のゲストにとって非常にポイントが高いです。

カテゴリ： osaka