JR内房線「君津駅」から徒歩15分。 「99㎡超の4SLDK」「民泊可能（公認）」「駐車場2台無料」「アピタ徒歩4分」という、実用性と広さを兼ね備えた大型物件です。
1977年築の「酒井ビル」2階部分。君津エリア特有の需要（工事関係者・レジャー団体）をターゲットにした運用を分析します。
1. 物件スペックの「実需」価値
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物件URL：goo住宅・不動産（酒井ビル）
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立地：君津市久保1丁目。大型商業施設「アピタ君津店」まで徒歩4分と、ゲストの買い出し（BBQ食材や日用品）に極めて便利な立地です。
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建物：99.37㎡の広大な4SLDK。3つの和室（6・8・10畳）と洋室、さらに納戸（サービスルーム）が2間あり、最大10名以上の団体収容が物理的に可能です。
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コスト構造：賃料10万円。管理費なし。駐車場2台無料は、車移動が前提の千葉エリアでは「必須かつ強力な」武器になります。
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権利関係：備考に「民泊可能賃貸物件」と明記。オーナー公認のため、管理規約等に怯えることなく堂々と運営できます。
2. 【実戦】君津・ビジネス＆レジャー特化データ（新法180日制限）
※君津エリアは「日本製鉄」等の工場関係者の長期出張と、マザー牧場・房総観光のファミリー需要の二極化が特徴です。
A. 固定費（月額）
B. 運用シナリオ（稼働率45%・単価2.0万円）
3. 徹底的なリスク評価（ここがポイント）
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初期投資と設備: 礼金1ヶ月・保証金なしと初期費用は抑えめですが、99㎡分の家具家電（特に大量の布団や寝具）を揃えるのに100万〜120万円程度必要です。「初期費用カード決済可」を使い、キャッシュフローを調整できるのはメリットです。
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築48年の「昭和感」: 和室中心（3部屋が畳）のため、そのままだと「古臭さ」が出ます。「和モダン」をテーマに、琉球畳風のカバーや照明の工夫で、「古民家風の広々宿」としてブランディングする必要があります。
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180日制限の出口戦略: 君津駅周辺はビジネスホテルが多いため、平日は苦戦する可能性があります。180日制限の外側では、アピタ至近の利便性を活かし、「法人の長期出張」「ファミリー向けマンスリー」としてマンスリーマンション契約を取る体制を整えておくのが安全です。
4. 専門家・運営者の視点（「99㎡」を活かすブルーオーシャン戦略）
君津エリアのホテルでは不可能な「大人数・低価格」を攻めます。
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「マザー牧場・鴨川シーワールド」の団体ベースキャンプ: 車2台で移動する2家族（大人4名・子供4名など）をターゲットにします。アピタで食材を買い込み、宿でパーティーができる広さは、ホテルにはない価値です。
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「釣り・ゴルフ」の拠点: 近隣のゴルフ場や釣りスポットへ向かうグループ向け。2台の無料駐車場と、納戸（トランクルーム）を「ゴルフバッグ・釣り具置き場」として開放することで、リピーターを確保できます。
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ペット相談可の活用: この広さで「ペットOK」の民泊は極めて稀少です。ペット連れの大型犬オーナーなどは、少々古くても広い一軒家（またはビル1室）を熱望しています。