通天閣や新世界にほど近い大阪市天王寺区逢阪。 「家具家電付き」「恵美須町駅徒歩5分」「ルーフバルコニー付」という、インバウンド需要のど真ん中にある1棟貸し物件です。タイトルに【民泊】と明記されているため、許可取得は前提ですが、「礼金165万円（賃料10ヶ月分）」という極めて高い初期コストをどう回収するか、厳格に試算します。
1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：大阪府大阪市天王寺区逢阪1丁目
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交通：
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地下鉄堺筋線「恵美須町駅」徒歩5分
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地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘駅」徒歩9分
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月額コスト：165,330円（賃料16.5万＋振替手数料330円。共益費なし）
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初期費用：約200万円超
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礼金165万円 / 保証会社16.5万 / 名義変更16.5万 / 保健所手数料2.3万等
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専有面積：46.65㎡（木造3階建・1988年築）
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設備：家具家電付、システムキッチン、ルーフバルコニー、バストイレ別
2. 【厳格】民泊運用データ（回収不能リスクを考慮した試算）
新法（180日制限）に基づき、「家賃10ヶ月分の礼金」が重くのしかかるワーストケースを試算します。
A. 固定費（必ずかかる費用）
B. 運用シナリオ（新法180日制限・厳しめ）
※月平均15日の営業上限。
3. 徹底的なリスク評価（甘くない現実）
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礼金165万円の回収ハードル： 初期費用200万円を「2年契約（24ヶ月）」で回収しようとすると、毎月約8.3万円の利益を出し続けてようやくトントンです。上記の収支例では、**2年間で約100万円の赤字を出しつつ、初期費用200万円も失う（計300万円の損失）**計算になります。
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新法（180日）での運営は「不可能」： この家賃と礼金設定で、年間の半分しか営業できない新法民泊を選択するのは、投資として完全に破綻しています。
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木造3階建の維持管理： 築39年の木造。3階建は階段移動が激しく、清掃スタッフの確保が困難になったり、清掃費が割増になるリスクがあります。
4. 生き残るための「唯一の」道
この物件を検討する場合、以下の条件が絶対必須です。
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特区民泊（365日運営）の認定取得： 天王寺区は大阪市の特区内です。365日フル稼働させ、月間売上を45万円以上（単価2万×22.5日など）に乗せることができれば、月利10〜12万円程度が見込め、約2年で初期費用を回収できる「可能性」が出てきます。
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家具家電付きの「罠」を避ける： 備え付けの家具家電が「民泊ゲストが喜ぶデザイン」でない場合、結局買い替えが必要になり、さらに投資額が増えます。