大阪市東成区、中央線・今里筋線が交わる「緑橋」駅から徒歩5分。 **「2026年1月築の完全新築」「109㎡の広大な3LDK」「駐車場無料」「民泊相談可」**という、スペックの高さが際立つハイエンド物件です。新築ならではの最新設備と、大人数収容可能な広さを武器に、富裕層インバウンドを狙う「攻め」の大型案件となります。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（東中本２丁目テラスハウス）
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所在地：大阪府大阪市東成区東中本2丁目
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交通：
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大阪メトロ今里筋線・中央線「緑橋駅」徒歩5分（本町駅まで直通10分）
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大阪メトロ中央線「深江橋駅」徒歩14分
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月額コスト：310,000円（賃料30万＋共益費1万）
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初期費用：約110万円〜
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敷金30万 / 礼金60万 / 仲手33万 / 保険等 ※クレジット決済可。
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専有面積：109.62㎡（木造3階建）
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築年月：2026年1月（築0年・新築）
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設備：駐車場無料、浴室乾燥機、シャンプードレッサー、モニタ付インターホン、システムキッチン（ガス）
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備考：民泊相談可能、事務所使用可、法人契約希望
2. 【厳格】民泊運用データ（赤字リスクを考慮した試算）
109㎡・新築という「高コスト物件」を、運営代行に委託し、「新法（180日制限）」で運営した場合の極めてシビアなシナリオです。
【厳格評価】 月額31万円の固定費に対し、年間180日しか営業できない新法民泊では、「稼いで家賃を払うだけ」の状態に陥ります。清掃費や光熱費が少しでも跳ね上がれば即座に赤字です。新築のプレミアム家賃を払って運営するには、180日制限はあまりに致命的です。
3. 黒字化・投資回収への必須条件
この物件で成功するためには、以下の2点をクリアしなければなりません。
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特区民泊（365日営業）への切替： 東成区は大阪市の民泊特区内です。特区民泊として年間稼働を確保し、月間売上を80〜100万円に乗せることで、初めて月30万円以上の営業利益が見えてきます。
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駐車場代の収益化： 無料駐車場をゲストに提供して「車移動のゲスト（関空からレンタカー等）」をターゲットにし、宿泊単価を4〜5万円に引き上げる差別化が必須です。
4. リスクポイント
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騒音問題（木造テラスハウス）： 築0年とはいえ「木造」のテラスハウスです。10名規模のグループが夜間に騒いだ場合、隣接住戸への振動・騒音トラブルが発生しやすく、強制退去や営業停止のリスクがRC造より格段に高いです。
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初期投資の重さ： 109㎡を埋める家具家電は、安物では新築の価値を殺してしまいます。高級感を出すために200万円近いインテリア投資が必要となり、回収期間が長期化します。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
緑橋は「大阪城公園」まで自転車圏内であり、中央線で「本町」「海遊館」「万博会場（夢洲）」へ1本という、今後の大阪観光のメインライン上にあります。 この物件は**「民泊専門」として借りるには家賃が高すぎますが、「法人事務所 兼 ゲストハウス」として利用し、自社の出張宿泊費を浮かせる等の節税・経費削減メリットを併せ持つ運用**であれば、非常に価値の高い選択肢となります。