1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27113/6989497835/50111177/x06989497835.html
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所在地: 大阪府大阪市西淀川区柏里２丁目
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交通: ＪＲ東海道本線 塚本駅 徒歩2分
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賃料（月額）: 170,000円（管理費 なし）
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敷金/礼金: なし / 3ヶ月
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物件種別: 貸店舗・事務所
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建物構造: 木造 3階建 1階部分（メゾネットタイプ）
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築年数: 1986年1月（築40年2ヶ月）
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使用部分面積: 74.55㎡
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その他: 保証人不要、飲食店不可
2. 事業運用データ（投資シミュレーション）
店舗・事務所としての収益シミュレーションです。
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月額固定費（賃料）: 170,000円
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想定賃料単価（坪単価）: 約7,500円（面積約22.5坪）
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想定月間売上（事務所利用時）: 200,000円〜250,000円
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※周辺の同規模物件相場からの推測値。店舗として利用する場合、業種により変動。
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想定月間利益: プラス30,000円〜80,000円
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※飲食店不可のため、美容室、エステ、ヨガスタジオ、学習塾、事務所などの業種が候補となります。
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【改善策の考察】 塚本駅徒歩2分という抜群の立地を活かし、視認性の高い1階部分を店舗として、2〜3階を事務所や倉庫として使い分けることで、効率的な運用が可能です。逆に言えば、人通りのある立地を最大限活かせる業種を選ぶ必要があります。
3. 法令・運営条件
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運営制限: 飲食店不可。
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周辺環境: 駅近の商業エリア。人通りあり。
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運営形態: 居住中ですが、2026年4月下旬より引渡可能。民泊相談も可能です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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設備状況: 飲食店不可の具体的な理由（排気ダクトの有無など）と、内装の現状。
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メゾネットの活用: 1階から3階までの動線と、各階の利用用途（店舗・事務所・居住・倉庫）。
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保証会社: 初回保証料100％のプラン。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は「駅近好立地」「74㎡の広い面積」「メゾネット」という特徴的な条件が揃っています。最大の特徴は礼金が3ヶ月かかりますが、敷金・保証金なしという初期費用バランスです。木造築40年であるため、内装リフォームは必須に近いですが、その分自由なカスタマイズが可能という見方もできます。サロンや学習塾のように、「駅近」かつ「プライベート感」を重視する業種には最適な物件と言えます。