賃料59.4万円｜鶴橋駅徒歩11分｜リフォーム済｜店舗・事務所・宿泊施設として活用可能
大阪の観光拠点・コリアンタウンの中心地、生野区桃谷3丁目に、**「店舗付き大型住宅（4LDK・217㎡）」が登場しました。 賃料は約60万円と高額ですが、圧倒的な広さと立地を誇り、「店舗・事務所」としてはもちろん、「民泊事業」や「シェアハウス」**としての活用も可能です。店舗部分と住居部分の入り口が分かれているため、プライバシーを確保しつつ、店舗経営と住居を両立できる稀少な物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：SUUMO掲載物件詳細
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所在地：大阪府大阪市生野区桃谷3
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交通：
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近鉄奈良線「鶴橋」駅 徒歩11分
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JR大阪環状線「鶴橋」駅 徒歩13分
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地下鉄千日前線「鶴橋」駅 徒歩15分
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賃料：594,000円
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管理費等：なし
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初期費用：
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敷金 / 礼金：1ヶ月 / 2ヶ月
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合計：約300〜400万円〜（仲介手数料、前家賃、保証会社費用、保険料等含む）
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専有面積：217.44㎡（鉄骨造3階建て）
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築年月：1981年1月（築45年・リフォーム済）
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設備・特長：民泊・事務所利用可（相談）、店舗付き、バストイレ別、追焚機能、LDK25畳以上、ルーフバルコニー、都市ガス。
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条件：普通借家契約2年、保証会社利用必須。
2. 民泊収益シミュレーション（コリアンタウン観光特化モデル）
※「民泊（新法180日制限）」前提。最大10名以上の団体・グループ宿泊、平均単価「5.0万円（一棟）」、**稼働率「60%（月18日）」**で算出。
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初期投資（概算）：約500万円〜
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契約初期費用：約350万
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民泊申請・改築費：約100万（高級内装・消防対応）
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家具・家電・インテリア（団体向け）：約150万
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月間想定売上：900,000円
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（平均単価5.0万円 × 18日稼働）
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月間ランニングコスト：約750,000円
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（賃料・管理費：594,000円）
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（清掃費・光熱費・システム費：約15.6万円）
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★月間収支：＋150,000円（営業利益）★
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分析： 賃料が約60万円と高いものの、コリアンタウンという**「観光客が確実に来る立地」**での大型一棟貸しは競合が少なく、高単価な宿泊施設として高いポテンシャルがあります。複数世帯での滞在や、卒業旅行などのグループ向けに、リッチでユニークな体験を提供することで高い収益性が狙えます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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コリアンタウン中心部の好立地： 「鶴橋風月」などの有名飲食店が至近。観光目的で来訪する外国人観光客や国内旅行者をターゲットにした、圧倒的な集客力を持つエリアです。
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「店舗＋住宅」の複合型利用： 1階の店舗部分で韓国ファッションや雑貨、スイーツの小売店を経営し、上階を宿泊施設にすることで、物販と宿泊の両面から収益を得ることができます。
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リフォーム済みの大型空間： 内外装リフォーム済みのため、すぐに運営を開始できます。25畳以上のLDKやウォークインクローゼットを完備しており、高級感のある宿泊環境を提供可能です。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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民泊事業の許認可： 店舗部分を民泊に転用する場合、用途変更申請や消防設備工事が必要になります。特に築45年の建物であるため、安全対策に関する調査は不可欠です。
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賃料の高さとリスク： 収益が安定するまでは毎月の固定賃料60万円が経営の重荷になる可能性があります。確実に稼働を見込めるビジネスモデルを構築してから契約する必要があります。
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「重飲食不可」の制限： 店舗部分で飲食店営業を考えている場合、重飲食（排気設備が大規模になるもの）はできません。軽飲食や小売店としての活用を検討してください。