賃料11.5万円｜敷金ゼロ｜追焚・オートロック付｜ビジネス・観光のハブ「新大阪」至近
大阪の玄関口である新幹線停車駅「新大阪」から徒歩7分、さらにJR東淀川駅からも徒歩5分という、圧倒的な交通利便性を誇る物件が登場しました。 備考欄に**「民泊可能」**と明記されており、1DK（34.08㎡）という広さは、単身ビジネスマンからカップル、少人数の観光客まで幅広く対応可能です。追焚機能や独立洗面台など、築30年超を感じさせない充実した設備が魅力の1室です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：SUUMO（アパマンショップ新大阪中央店 提供）
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所在地：大阪府大阪市淀川区宮原1丁目
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交通：
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JR東海道本線「東淀川」駅 徒歩5分
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地下鉄御堂筋線「新大阪」駅 徒歩7分
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地下鉄御堂筋線「東三国」駅 徒歩8分
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賃料：115,000円
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管理費等：8,000円
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初期費用：
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敷金：なし
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礼金：115,000円（1ヶ月）
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カギ交換代：22,000円
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合計：約40〜45万円〜（仲介手数料、保証料、前家賃等含む。初期費用カード決済可）
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専有面積：34.08㎡（1DK / 11階建の6階部分）
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築年月：1995年8月（築30年6ヶ月）
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設備・特長：民泊可能、オートロック、防犯カメラ、角住戸、南東向き（陽当り良好）、追焚機能浴室、シャワー付洗面台（独立）、2口コンロ設置可、エレベーター。
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条件：2026年3月下旬入居可、保証会社利用必須。
2. 民泊収益シミュレーション（新幹線利用者・短期出張モデル）
※「民泊新法（180日制限）」前提。最大3名宿泊、平均単価「1.1万円」、**稼働率「60%（月18日 ※上限）」**で算出。
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初期投資（概算）：約75万円〜
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契約初期費用：約45万（敷金ゼロで抑制）
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消防設備・民泊申請：約15万
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家具・家電・インテリア（3名分）：約15万
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月間想定売上：198,000円
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（平均単価1.1万円 × 18日稼働）
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月間ランニングコスト：約163,000円
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（賃料・管理費：12.3万円）
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（水道代・安心サービス：約0.5万円）
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（清掃費・光熱費・システム費：約3.5万円）
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★月間収支：＋35,000円（営業利益）★
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分析： 新大阪エリアは、新幹線移動の前泊・後泊需要が非常に強く、稼働率が安定しやすいのが特徴です。180日制限下では大きな利益は出にくいですが、**「追焚機能付き」**という一般のホテルや民泊物件には少ない設備をアピールすることで、冬場の集客や満足度アップ（高評価レビュー）に繋がり、単価を底上げできます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「3沿線3駅」がすべて徒歩10分以内： 新幹線（JR）、在来線、御堂筋線のすべてが徒歩圏。大きな荷物を持つゲストにとって、駅まで平坦な道のりで徒歩5〜7分という距離は、予約の決め手になる「最強のカード」です。
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「角住戸×南東向き」による快適性： 陽当りが良く、角部屋で隣室の干渉が少ないため、ゲストの滞在満足度が高まります。明るい室内写真はAirbnb等のプラットフォームで目を引きやすく、クリック率の向上が期待できます。
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周辺の生活利便性： 新大阪駅構内や周辺には飲食店、コンビニ、お土産店が充実。ゲストに対し「食に困らない立地」として、観光だけでなくビジネス出張層にも強くアピール可能です。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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3月下旬入居開始というタイミング： 入居可能時期が3月下旬のため、実際の運営開始は4月の「お花見シーズン」や「GW」に食い込む形になります。早めに予約サイトの準備を進め、機会損失を最小限にする必要があります。
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民泊運営時の細かな規約： 「民泊可能」となっていますが、マンションの管理組合による細かなルール（ゴミ出し方法、鍵の受け渡し方法の指定など）がないか、事前にアパマンショップへ詳細確認が必要です。
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水道代の固定費用： 月額4,400円の固定水道代がありますが、多人数宿泊が続く場合は、超過分が発生しないかどうかも確認しておくと安心です