賃料15万円｜君津駅徒歩15分｜ペット・楽器相談可｜ビジネス・工事関係・多家族向け
千葉県君津市の中心市街地から、**「民泊可能」**と明記された貴重な大型物件が登場しました。 100㎡近い専有面積に、和室3部屋＋洋室1部屋＋納戸2間という余裕の間取り。駅からは少し離れますが、ショッピングセンター「アピタ」が徒歩4分と近く、生活利便性は抜群です。君津エリア特有の「ビジネス・工事関係者の長期滞在」や「ゴルフ・レジャー客の団体宿泊」に特化した、手堅い実需型運営に適したスペックです。
1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
-
所在地：千葉県君津市久保1丁目
-
交通：JR内房線「君津」駅 徒歩15分
-
賃料：150,000円
-
管理費等：5,000円
-
初期費用：
-
敷金/礼金：各2ヶ月（計60万円）
-
合計：約90〜100万円〜（仲介手数料、保証料、鍵交換代等含む。初期費用カード決済可）
-
-
専有面積：99.37㎡（4SLDK / 2階建の2階部分）
-
築年月：1977年12月（築48年3ヶ月）
-
設備・特長：民泊可能、駐車場2台無料、角部屋、ペット可、楽器相談可、トランクルーム、温水洗浄便座、3口コンロ。
-
周辺環境：アピタ君津店 徒歩4分（買い出しに最適）。
2. 保守的収益シミュレーション（工事関係者・レジャー団体モデル）
※君津エリアの特性を鑑み、平均単価「1.5万円」、**稼働率「35%（月10〜11日）」**と低めに設定。
-
初期投資（概算）：約160万円〜
-
契約初期費用：約95万（敷礼4ヶ月分が重め）
-
消防設備・民泊申請：約35万（100㎡超のため自動火災報知器等が必要）
-
家具・家電・寝具（8名分）：約30万
-
-
月間想定売上：157,500円
-
（平均単価1.5万円 × 30日 × 稼働率35%）
-
-
月間ランニングコスト：約195,000円
-
（賃料・管理費：15.5万円）
-
（清掃費・光熱費・システム費：約4万円 ※自主清掃・中長期滞在想定で抑制）
-
-
★月間収支：▲37,500円（営業利益）★
【改善提案】黒字化への戦略（保守的モデルからの脱却）
上記のように、通常の観光民泊（稼働率35%）では、家賃15万円＋管理費の壁を突破するのは困難です。以下の**「君津特化型戦略」**へのシフトが必須となります。
-
法人・工事関係者の「中長期滞在」ターゲット（マンスリー併用）
-
近隣の製鉄所やプラントの定検・工事に伴う「5〜8名での1ヶ月単位の滞在」を狙います。
-
目標単価：月額35〜40万円（清掃・光熱費込）→ 月利益：+15〜20万円。
-
-
ゴルフ団体客の週末高単価狙い
-
君津周辺のゴルフ場利用者（4〜8名）に特化。
-
週末単価を3〜4万円に設定し、金土日の稼働だけで家賃分を稼ぎ出すモデル。
-
3. 立地と物件特性を活かした戦略
-
「駐車場2台無料」の優位性： 君津エリアの需要は「車」が前提です。2台停められることで、職人の乗り合い車や、ゴルフ客の分乗に対応でき、成約率が大幅に上がります。
-
「納戸2間＋トランクルーム」の活用： 長期滞在者の荷物や、予備のリネン・備品を大量に保管できます。運営を外注せず、自分で行う際の「資材基地」としての機能も果たせます。
-
アピタ至近による「自炊」ニーズの獲得： 徒歩4分に大型スーパーがあるため、外食費を抑えたい長期出張者にとって非常に魅力的な立地です。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
-
初期費用の重さと回収期間： 敷金・礼金で約60万円かかるため、トータルの初期投資が160万円を超えます。月20万円の売上をコンスタントに出しても、回収に2年以上かかる可能性があります。
-
消防設備の適合確認： ビル2階の木造物件で100㎡弱。民泊用途とする場合、1階店舗との兼ね合いで消防設備の要求レベル（火災報知器の連動等）が高くなる可能性があるため、事前に消防署への相談が必須です。
-
ペット・楽器可による騒音・臭い対策： これらは集客の武器になりますが、退去時の原状回復費用や、近隣トラブルの原因になります。特に宿泊客のペット同伴は、清掃ルールを厳格化する必要があります。
5. まとめ
君津市久保の「酒井ビル」は、賃料15万円、90.37㎡という広さを誇る4SLDK大型物件です。敷金・礼金の高さと家賃設定から、一般的な「1〜2泊の観光客向け民泊」だけで収益を上げるのはリスクが高いと言わざるを得ません。
しかし、**「駐車場2台無料」「アピタ至近」「最大8〜10名収容可能」という条件は、君津エリアに根強い「工事・法人の長期滞在」や「ゴルフ団体」の需要と完璧に合致しています。観光ではなく、「ビジネス・合宿の中長期ステイ」**として月額35万円程度の安定受注を狙うのであれば、堅実な事業拠点となり得ます。