賃料25.3万円｜加美駅徒歩8分｜事業用として多目的な活用が可能な「大箱」物件
大阪市平野区の住宅街と準工業地帯が混在するエリアから、民泊、グループホーム、飲食店など、幅広い業種が相談可能な1階路面テナントが登場しました。 延床面積76.13㎡（約23坪）というゆとりある広さは、宿泊事業であれば大人数グループをターゲットにした戦略が可能です。1階店舗という利便性を活かし、就労支援施設や介護施設などの福祉関連、あるいは地域密着型の飲食店やエステサロンなど、事業の幅が非常に広いのが本物件の最大の特徴です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：大阪府大阪市平野区加美正覚寺4丁目
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交通：
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JR関西本線「加美」駅 徒歩8分
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おおさか東線「新加美」駅 徒歩9分
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JR関西本線「平野」駅 徒歩15分
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賃料：253,000円（税込）
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管理費・共益費：22,000円
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初期費用：
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敷金：253,000円（1ヶ月）
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礼金：506,000円（2ヶ月）
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合計：約120〜150万円〜（前家賃、保証料、仲介手数料、火災保険料等含む）
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間取り・面積：76.13㎡（約23.02坪） ／ 鉄骨造 5階建の1階部分
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築年月：2000年12月（築25年2ヶ月）
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設備・特長：1階路面、即引渡し可。
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備考：民泊・飲食店・グループホーム・就労支援・介護・エステ・事務所等相談可。電気・水道代は検針または相談。
2. 民泊収益シミュレーション（ファミリー・グループ団体モデル）
※76㎡の広さを活かし、適正な宿泊環境を保つ**「最大8名」、平均単価「4万円」**で算出。
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初期投資（概算）：約300万円〜
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契約初期費用：約130万
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消防設備・民泊申請費用：約70万（1階のため避難経路確保は有利）
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家具・家電・内装造作：約100万
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月間想定売上：840,000円
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（平均単価4万円 × 30日 × 稼働率70%）
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月間ランニングコスト：約425,000円
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（賃料・共益費：27.5万円）
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（清掃費・光熱費・システム費：約15万円）
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★月間収支：＋415,000円（営業利益）★
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分析： 大阪市内中心部（難波・天王寺）へJR一本でアクセス可能な加美エリアは、宿泊費を抑えたい家族連れや団体客に需要があります。1階路面で荷物の出し入れが容易な点は、高齢者やベビーカー利用者、大荷物の外国人観光客にとって強力なアピールポイント（バリアフリー対応の民泊）となります。
3. 多目的な活用戦略：福祉・店舗としての可能性
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グループホーム・介護・就労支援施設： 「相談可」と明記されている通り、1階で76㎡の広さは、福祉施設の基準（居室面積やバリアフリー導線）を満たしやすく、地域密着型の福祉拠点として最適です。
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飲食店・カフェとしての利用： 1階路面物件のため、地域住民をターゲットにした飲食店やテイクアウト専門店、あるいは「宿泊施設＋カフェ」の併設運営といった相乗効果を狙うモデルも検討可能です。
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エステサロン・パーソナルジム： 窓面が広く確保できるビル構造であれば、視認性を活かしたサービス業の店舗としても活用が期待できます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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用途変更と設備工事の負担： 「店舗・事務所」から「宿泊施設」や「福祉施設」へ転換する場合、用途変更手続きが必要になる場合があります。また、電気・水道が「検針または相談」となっているため、業種による使用量の目安を事前に協議する必要があります。
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周辺環境への配慮： 上層階が住宅や他事務所である場合、深夜の騒音（民泊利用時）や調理の匂い（飲食利用時）に関する制限がないか、管理組合やオーナーへの確認が必要です。
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スケルトンか居抜きか： 現状の詳細が「相談」ベースであるため、内装がどこまで仕上がっているか（スケルトンの場合は内装費として別途数百万円必要）を内見時に確認してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
平野区加美エリアは、中心部と比べて坪単価が抑えられているため、**「広い面積を確保して単価（定員）を上げる」**戦略が非常に有効です。特に「福祉施設」と「民泊」の両方が検討可能である点は、オーナー側が用途に対して非常に柔軟であることを示唆しています。長期的な地域福祉拠点とするか、インバウンドをターゲットにした大型民泊とするか、市場調査に基づいた高い事業継続性が期待できる物件です。