賃料59.5万円｜4LDK＋店舗スケルトン｜民泊・ゲストハウス相談可｜収益性抜群の巨大拠点
大阪随一の観光スポット「生野コリアンタウン」エリアから、延床面積217.44㎡という圧倒的なスケールを誇る店舗付住宅が登場しました。 JR「鶴橋駅」「桃谷駅」から徒歩圏内、人通りの絶えない角地という最高の視認性を備えています。1階は店舗向けのスケルトン、2階以上の住居スペースはリフォーム済みとなっており、**「1階でカフェやショップを運営しながら、上階で民泊・ゲストハウスを営業する」**といった、複合型の大型ビジネスに最適な一棟案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：大阪府大阪市生野区桃谷3丁目
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交通：
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JR大阪環状線「鶴橋」駅 徒歩13分
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JR大阪環状線「桃谷」駅 徒歩13分
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賃料：595,000円（管理費なし）
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初期費用：
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敷金：59.5万円（1ヶ月）
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礼金：119万円（2ヶ月）
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保証会社：59.5万円（総賃料の100%）
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合計：約238万円〜（火災保険・仲介手数料別途）
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間取り・面積：4LDK＋店舗（使用部分面積：217.44㎡） ／ 鉄骨造 3階建
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築年月：1981年1月（築45年1ヶ月）
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状態：住居スペースリフォーム済み、1階店舗スケルトン。
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設備：システムキッチン（食洗機付）、トイレ2ヶ所、独立洗面台、シャッター、都市ガス。
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条件：民泊・ゲストハウス相談可能、飲食店可。
2. 民泊・複合収益シミュレーション（コリアンタウン観光拠点モデル）
※上階（2-3階）を最大15名収容のゲストハウス、1階を店舗として運用。
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初期投資（概算）：約600万円〜
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契約初期費用：約260万
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店舗内装・厨房設備（1階）：約200万
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消防設備・民泊申請・宿泊用家具（2-3階）：約140万
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月間想定売上：1,500,000円
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宿泊部門（1.5万円/泊×30日×稼働率60%）：約90万
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店舗部門（カフェ・物販等の利益）：約60万
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月間ランニングコスト：約900,000円
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（賃料：59.5万円）
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（清掃・光熱費・人件費・材料費・システム費：約30万円）
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★月間収支：＋600,000円（黒字）★
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分析： 固定費（賃料）は高いですが、217㎡という広さを活かせば、大規模なグループ宿泊が可能です。鶴橋・桃谷エリアは韓国旅行気分を味わう若年層や外国人観光客で溢れており、集客力は国内トップクラス。宿泊と店舗の相乗効果で、高収益が狙えます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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角地による圧倒的な集客力： コリアンタウンエリアの角地は、看板効果が非常に高いです。1階でテイクアウトグルメや韓国コスメ等の店舗を構えることで、宿泊ゲスト以外からの収益も最大化できます。
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「4LDK」を活かした団体・合宿需要： 住居部分がリフォーム済み（4LDK）のため、修繕コストを抑えて大規模ゲストハウス化が可能です。卒業旅行や親族旅行など、10名を超える団体客の受け皿は不足しており、高い単価設定が望めます。
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特区民泊エリアの活用： 生野区は大阪市特区民泊の対象エリア。認定を受ければ365日の運営が可能となり、投資回収のスピードが格段に上がります。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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用途変更の必要性： 200㎡を超える建物を宿泊施設（簡易宿所等）として使用する場合、建築確認上の用途変更が必要になる可能性があります。建築士への事前確認を推奨します。
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店舗スケルトンの工事費： 1階がスケルトン（骨組み）状態のため、床・壁・天井・厨房の作り込みに数百万円単位の費用がかかります。民泊のみで進めるか、店舗を併設するか、事業計画の精査が必要です。
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短期解約違約金： 「1年6ヶ月未満の解約で賃料2ヶ月分」という特約があります。立ち上げから軌道に乗るまでの資金計画に余裕を持たせておきましょう。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件は「賃貸」というより**「事業譲渡に近い投資案件」**です。生野区の角地一等地の217㎡を、月60万円弱で借りられるのはチャンスと言えます。特に住居部分がリフォーム済みであることは、この規模の鉄骨造物件では非常にありがたいポイント。飲食店と宿泊業を組み合わせた「泊まれる体験型店舗」としてプロデュースすれば、地域のランドマーク的な存在になり得るポテンシャルを秘めています。