1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（SUUMO）
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所在地：大阪府大阪市西成区北津守３
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交通：
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南海高野線「木津川」駅 徒歩7分
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南海高野線「津守」駅 徒歩11分
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JR大阪環状線「今宮」駅 徒歩15分
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賃料：150,000円（管理費：10,000円）※事業用は別途消費税
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初期費用：礼金300,000円（敷金なし）
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専有面積：62.14㎡（3DK・戸建）
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築年月：1983年11月（新耐震基準）
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設備：家具家電付（冷蔵庫・電子レンジ・エアコン3台・カーテン等）、専用庭、ロフト、システムキッチン
2. 民泊運用データ（想定収支シミュレーション）
※**特区民泊運用・宿泊単価1.8万円・稼働率60%**に設定。難波周辺の大型グループ需要を想定。
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初期費用（概算）：約850,000円
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（礼金 30万、前家賃等 16.5万、仲介手数料 16.5万、保証会社 15万、消防設備追加・リネン類 7万）
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※家具家電・エアコン備え付けのため、通常100万円超かかるセットアップ費用を激減可能。
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想定宿泊単価：18,000円（4〜6名利用を想定）
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想定稼働率：60%（特区民泊のため365日営業可能）
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想定月間売上：324,000円
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想定月間利益：約113,000円
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（売上32.4万円 － 賃料等17.6万円[税込] － 清掃・光熱費・運営費 約3.5万円）
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※清掃代行を利用する場合、別途費用が発生します。
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年間想定利益：1,356,000円
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投資回収期間：約8ヶ月（※驚異的なスピード）
3. 法令・運営条件
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許可形態：特区民泊（大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）
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メリット：
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25㎡以上の面積要件を余裕でクリア（62.14㎡）。
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民泊新法の180日制限がないため、年間365日のフル営業が可能。
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最低滞在日数が「2泊3日」以上であれば、安定した宿泊単価を維持できます。
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消防設備：一戸建てのため、自動火災報知設備の設置が必要です。仲介会社が専門業者と提携しているため、取得はスムーズに行える見込みです。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「家具家電付」の維持管理：備え付けの家電が故障した際の修理・交換負担（オーナー負担か借主負担か）を契約書で確認。
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周辺環境と騒音：北津守エリアは住宅と町工場が混在するエリアです。夜間の騒音トラブルを防ぐため、ゲストへのハウスルールの徹底が必要です。
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2泊3日ルールの運用：特区民泊は1泊のみの予約が受けられないため、Airbnb等のプラットフォームで「最低宿泊日数2日」の設定を忘れずに行う必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の強みは、何と言っても**「セットアップ済み」**であることです。民泊投資において最も手間とコストがかかるのが家具・家電の選定と設置ですが、それが既に完了しているため、契約後すぐに写真撮影・リスティング公開が可能です。 また、今宮駅（JR環状線）が徒歩圏内であることは、関空からのアクセスやUSJ、大阪城への移動を重視する外国人観光客にとって大きな加点要素です。62㎡あれば最大8名程度の収容も計算でき、1人あたりの単価を抑えることで、圧倒的な集客力を発揮できます。