1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（SUUMO）
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所在地：大阪府大阪市西成区天下茶屋東２
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交通：
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阪堺電気軌道阪堺線「松田町」駅 徒歩5分
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阪堺電気軌道阪堺線「今船」駅 徒歩6分
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南海・地下鉄「天下茶屋」駅も徒歩圏内（関空・難波直通の重要拠点）
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賃料：150,000円（※事業用は別途消費税）
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初期費用：礼金450,000円（敷金なし）
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専有面積：50.0㎡（2DK・テラスハウス）
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築年月：1944年（築83年・デザイナーズリノベーション済）
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特徴：四方角部屋、ロフト付、全居室洋室、追い焚き・温水洗浄便座、カスタマイズ可、LGBTフレンドリー
2. 民泊運用データ（想定収支シミュレーション）
※**特区民泊運用・宿泊単価1.6万円・稼働率65%**に設定。
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初期費用（概算）：約1,450,000円
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（礼金 45万、前家賃等 16.5万、仲介手数料 16.5万、保証会社 10万、家具家電・消防設備・セットアップ 約57万）
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想定宿泊単価：16,000円（4名収容・デザイナーズの付加価値を加味）
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想定稼働率：65%（特区民泊のため年間を通して制限なし）
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想定月間売上：312,000円
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想定月間利益：約88,000円
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（売上31.2万円 － 賃料等16.5万円[税込] － 清掃・光熱費・運営費 約5.9万円）
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年間想定利益：1,056,000円
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投資回収期間：約16ヶ月
3. 法令・運営条件
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許可形態：特区民泊（大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）
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営業日数：365日営業可能（新法の180日制限なし）。
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構造：木造2階建て。四方角部屋のため隣接住戸への騒音リスクが比較的低く、運営しやすい環境です。
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カスタマイズ：オーナー側が「カスタマイズ可」としており、民泊向けにさらに内装をブラッシュアップ（壁紙の変更や装飾の追加）することが可能です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「特区民泊」の面積要件：大阪市の特区民泊は「床面積25㎡以上」が必要ですが、本物件は50㎡のため余裕でクリアしています。
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築年数と耐震性：築83年のため、特区民泊等の特定認定を受ける際に、現行法規への適合（特に消防設備と建築確認状況）について、提携行政書士との密な連携が推奨されます。
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連棟（テラスハウス）の構造：隣家と壁を共有しているため、防音対策や、近隣住民（特にお年寄りが多いエリアです）への事前配慮・周知計画が必須です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
「天下茶屋」という地名は、今や世界中のAirbnbユーザーに知られるブランドとなりました。関空からラピート一本で来れる利便性は、移動を嫌う海外ゲストにとって最強の武器です。 本物件は**「四方角部屋」**という希少な条件を備えており、通常の連棟物件よりも開放感があります。あえて築83年の「古さ」を演出しつつ、水回りはリノベーション済みの「新しさ」を強調した写真を掲載すれば、平均を上回る宿泊単価が狙えます。また、「LGBTフレンドリー」を掲げている点は、欧米系ゲストへの安心感につながり、選ばれる理由になります。