賃料3万円・DIY自由・「海まで0分」の絶景ポテンシャル物件
和歌山県有田市宮崎町に位置する、海を目の前に臨むリゾート感あふれる戸建物件です。最大の特徴は、家賃3万円という破格の設定に加え、**「DIY自由・現状復帰不要・残置物利用自由」**という、運営側の自由度が極めて高い点にあります。駐車場がない、汲み取り式トイレといった課題はありますが、それを補って余りあるロケーションと「フリーレント相談可」などの柔軟な契約条件が魅力です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（ジモティー）
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紹介動画：物件紹介YouTube動画 [00:24]
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所在地：和歌山県有田市宮崎町385-1
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交通：JR紀勢本線「箕島」駅 車で約6分
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賃料：30,000円（※事業用の場合、別途消費税）
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初期費用：約80,000円（礼金・保証会社費用・初月賃料等）
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専有面積：2階建て（間取りは動画参照：和室中心の複数居室）
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インフラ：汲み取り式、灯油給湯器（交換相談可）、都市ガス（またはプロパン検討）
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特記事項：駐車場なし、雨漏り跡あり（2階ベランダ付近）、残置物あり、ペット可 [01:28], [11:35], [01:53]
2. 民泊・宿泊事業運用データ（現実的シミュレーション）
※**宿泊単価8,000円・稼働率30%**に設定。釣り客やサイクリスト、低予算のリゾート滞在客を想定。
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初期費用（概算）：約600,000円
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（契約初期費用 8万、簡易水洗化・内装DIY 25万、消防設備 12万、家具家電 15万）
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※残置物の処理を自ら行うことで、家賃無料期間（フリーレント）の交渉が可能。
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想定宿泊単価：8,000円（一棟貸し・4名程度想定）
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想定稼働率：30%（月9日稼働）
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想定月間売上：72,000円
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想定月間利益：約30,000円
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（売上7.2万円 － 賃料3.3万円 － 光熱費・運営費 約0.9万円）
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年間想定利益：360,000円
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投資回収期間：約20ヶ月
3. 法令・運営条件
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許可形態：民泊新法（住宅宿泊事業法）または旅館業法
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貸主（日本の空き家研究所）が民泊利用を明示的に許可しているため、管理規約等のハードルはありません。 [13:33]
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定期借家契約：一旦2年の契約となりますが、迷惑行為がない限り更新前提とのこと。長期的な事業計画も立てやすい条件です。
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雨漏り修繕：原因は2階ベランダ付近と特定されており、防水シート等でのDIY対応が可能。 [08:15]
4. 契約前に確認するべきポイント
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駐車場の確保：物件に駐車場がないため、近隣（漁港付近や月極）でゲストが利用可能な駐車場を確保できるかが集客の鍵となります。 [11:35]
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トイレの改修：汲み取り式（ボットン）はインバウンドや若年層には敬遠されるため、簡易水洗化や簡易トイレカバーの設置などの工夫が必須です。 [01:28]
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ライフラインの確認：2024年6月まで使用されていたため基本問題ないはずですが、灯油給湯器の動作確認を内見時に行う必要があります。 [15:46]
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件の最大の価値は**「2階ベランダ・居室からのオーシャンビュー」**です。 [06:12] 動画でも確認できる通り、目の前が海という立地は、和歌山エリアの宿泊施設として非常に強い引きがあります。 「残置物自由」を逆手に取り、レトロな家具を活かした「昭和レトロ・リゾート」としてブランディングすれば、少ない投資で味のある空間を作れます。また、大家さんが非常に柔軟で「初期費用の分割」や「さらなるディスカウント」の相談にも乗る姿勢を見せているため、粘り強い交渉でさらに利回りを高めることが可能です。