1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：大阪府東大阪市太平寺1丁目
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交通：
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近鉄大阪線「俊徳道」駅 徒歩9分
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おおさか東線「JR俊徳道」駅 徒歩10分
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おおさか東線「JR長瀬」駅 徒歩10分
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賃料：220,000円（管理費なし）
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物件種別：住居付き店舗（鉄骨造 4階建）
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築年数：1984年9月（築41年5ヶ月）
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使用部分面積：150.00㎡
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宿泊可能人数：最大12〜15名（一棟貸し想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※東大阪エリアの大型団体需要および近隣の競合価格に基づいた現実的な試算
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初期費用（概算）：約2,000,000円
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（礼金、前家賃、保証委託料、大人数用家具家電、リネン類、消防設備更新費用、看板設置費）
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想定宿泊単価：30,000円（10名以上の団体利用をターゲット）
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想定稼働率：50%（年間平均）
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想定月間売上：450,000円
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想定月間利益：約80,000円
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（売上45万円 － 賃料22万円 － 清掃・光熱費・システム・代行費 約15万円）
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3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業法（簡易宿所）もしくは民泊新法（住宅宿泊事業法）
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運営制限：
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「各部屋鍵つき」「消防点検済み」との記載があり、旅館業法（簡易宿所）の取得難易度が低い。
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4階建て鉄骨造のため、避難経路や延焼防止措置等の建築基準法・消防法への適合性を現況優先で確認済み。
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周辺環境：俊徳道駅は「難波」や「新大阪」へのアクセスが非常に良く、訪日外国人観光客の拠点として適している。
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備考：フルリフォーム済み、地下収納あり。現状有姿渡し。
4. 契約前に確認するべきポイント
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用途変更の履歴：150㎡のため建築基準法上の用途変更（200㎡以下）は不要だが、現況が「店舗・住居」から「寄宿舎・簡易宿所」として整合性が取れるか確認。
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消防設備の継承：備考欄に「消防設備の更新は借主負担」とあるため、誘導灯や非常灯、火災報知器の最新基準への適合コストを精査。
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インボイス未対応：貸主がインボイス未登録のため、法人として消費税控除を受ける場合は税負担を考慮。
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短期解約違約金：1年未満（2ヶ月分）、2年未満（1ヶ月分）の違約金設定があるため、長期運営が前提。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、150㎡という広さを活かした「団体特化型」の運営戦略です。大阪市内の中心部ではこの賃料で一棟貸しは不可能です。各室に鍵があるため、1階を共有ラウンジ、2〜4階を個室の寝室とする「ソーシャルホテル」形式の民泊、あるいはシェアハウスとのハイブリッド運営に最適です。特に俊徳道エリアは、USJや難波へのアクセスを重視する大人数インバウンドグループにとって穴場であり、一部屋あたりの単価を抑えつつ、一棟全体の売上を最大化する戦略が非常に有効です。