1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27115/1109009019/50109859/x01109009019.html
-
所在地：大阪府大阪市東成区中道２丁目
-
交通：JR大阪環状線「森ノ宮」駅 徒歩9分 / 「玉造」駅 徒歩11分
-
家賃：300,000円（管理費：なし）
-
物件種別：木造 貸店舗（1-2階メゾネット）
-
築年数：築118年（明治40年築、1935年は登記上の数値。2024年改造済み）
-
使用面積：92㎡
-
宿泊可能人数：最大10名〜12名（団体・グループ向け）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
-
物件初期費用：約410万円〜（敷3・礼4・前家賃・保証料・仲介手数料。別途、造作譲渡金200万円が必要）
-
想定宿泊単価：45,000円（「100年古民家」のブランド力を活かした高単価設定）
-
想定稼働率：65％（大阪城公園至近のインバウンド需要）
-
想定月間売上：877,500円
-
想定月間利益：約380,000円（家賃・清掃費・運営代行費を差し引き後）
-
周辺相場分析： 森ノ宮は大阪城公園の玄関口であり、2025年大阪・関西万博に向けた再開発も進む注目のエリアです。92㎡という広さと「明治時代の建築」というストーリー性は、画一的なホテルにはない圧倒的な魅力があり、高単価でも予約が埋まりやすい「体験型宿泊」の提供が可能です。
3. 法令・運営条件
-
許可形態：旅館業法（簡易宿所） もしくは 住宅宿泊事業法（民泊新法）
-
運営制限：重飲食可能な店舗物件であるため、1階をカフェやバー、2階を宿泊施設にする「泊まれる飲食店（オーベルジュ形式）」の運営も可能です。
-
周辺環境：下町情緒が残る住宅街。大阪環状線内側へのアクセスが良く、観光拠点として完璧です。
-
運営種別：令和6年に改造済みで、シャワールームやエアコン、冷蔵庫等の設備が整っているため、造作譲渡の価値は高いと言えます。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
造作譲渡金200万円の内訳：現存する厨房機器や内装の耐用年数、宿泊用ベッド等の残存状況を精査。
-
用途変更の適合性：店舗から宿泊施設への用途変更にあたり、明治築の建物特有の耐震基準や消防法（スプリンクラー等の要否）への適合コストを確認。
-
民泊利用時の賃料交渉：備考に「民泊利用可能」とあるが、契約内容が事業用となるため、固定資産税の負担増などの有無を再確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の価値は「築118年の歴史」です。大阪市内でこれほど古い建物が実用可能な状態で残っているのは奇跡に近く、海外ゲストにとってはこの滞在自体が観光のメインイベントになります。
初期費用は計600万円を超えますが、月間利益35万円超が見込めるため、約1.5年〜2年での投資回収が可能です。1階で飲食店（重飲食可）を併設すれば、昼は観光客向けのカフェ、夜はバー、上階は高単価民泊という「究極の三毛作経営」が実現できます。