大阪・島之内｜長堀橋徒歩5分・民泊公認。ミナミの激戦区に位置する28㎡ワンルーム。高額賃料が収益を圧迫するシビアな投資案件

1. 物件概要（スペックデータ）

• 物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/27128/1130564015/50109899/x01130564015.html

• 所在地：大阪府大阪市中央区島之内２丁目

• 交通：長堀橋駅 徒歩5分 / 日本橋駅 徒歩7分 / 心斎橋駅 徒歩10分

• 賃料：16.5万円（管理費：22,000円）

• 初期費用：敷金なし / 礼金27.5万円

  • 仲介手数料 1.1ヶ月 ＋ 保証会社 ＋ 火災保険

  • 概算合計：約65万円〜70万円

• 専有面積：28.21㎡

• 条件：民泊利用相談可能、デザイナーズ

2. 現実的な民泊運用データ（収支シミュレーション）

島之内エリアは民泊の供給が極めて多く、28㎡のワンルーム（最大収容3名程度）では激しい価格競争にさらされます。

• 初期投資総額：約150万円（初期費用 ＋ 家具家電・申請費用）

• 予想宿泊単価：12,000円

  • ※近隣の類似物件が1万円前後で乱立しており、1.5万円以上の維持は困難です。

• 予想稼働率：70％（月21日）

• 月間想定売上：252,000円

• 収支分析（月額）：

  • 売上合計：252,000円

  • 固定費（賃料・共益費）：187,000円

  • 運営経費（清掃・光熱費・システム費）：約75,000円

  • 月間収支：▲ 10,000円（赤字）

3. 運営・判断の重要ポイント

本物件は「民泊公認」という希少性はありますが、賃料＋共益費で約19万円という固定費が非常に重く、28㎡の広さでは売上の天井が低いため、単体での黒字化は極めて困難です。

民泊以外でも何か収益を得られるアイデアがある場合は、検討してもいい物件と言えます。