1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：山口県美祢市大嶺町東分3430-11
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交通：JR美祢線「美祢駅」徒歩3分
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家賃：月額 30,000円（フリーレント2ヶ月付き）
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物件種別：貸家（元美容室店舗＋奥の建物の計2棟）
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築年数：不明（築古・現状貸し）
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間取り：店舗部分＋別棟（詳細不明、広大なスペース）
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宿泊可能人数：想定 4〜10名（2棟活用の構成による）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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物件価格（初期費用）：約51,600円（初回保証料2万円＋火災保険料＋当月家賃、初月フリーレント考慮）
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想定宿泊単価：8,000円〜12,000円（1棟貸切・エリア相場）
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想定稼働率：15％（月間約4〜5日泊）
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想定月間売上：約40,000円〜60,000円
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表面利回り：算出不能（賃借物件のため、月間純利益ベースで約1〜3万円を見込む） ※美祢市は秋吉台・秋芳洞への観光拠点ですが、宿泊需要は限定的です。賃貸での民泊運営（転貸）となるため、リノベーション費用をいかに抑えるかが黒字化の鍵となります。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）
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運営制限：180日制限あり。元店舗部分は「居宅」の実態がない場合、新法適用には自治体との事前協議が必要。
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周辺環境：駅徒歩3分、スーパーBIG徒歩3分の生活至便立地。
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運営区分：民泊新法での届出を基本としつつ、奥の建物を宿泊、手前の店舗を交流スペース等にする「ハイブリッド運営」が現実的です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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転貸許可の書面確認：民泊運営（第三者の宿泊）が契約上明確に許可されているか。
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インフラの生残確認：現状貸しのため、特に水回り（給排水）の漏水やガス設備の不備がないか。
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消防設備：2棟一括のため、火災報知器の連動が必要になる可能性があり、設置コストを確認。
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用途変更の履歴：元美容室（店舗）から「住宅」として貸し出されるのか、契約上の用途を確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は「月3万円で2棟借りられる」という圧倒的な固定費の低さです。駅近立地を活かし、宿泊単体ではなく「撮影スタジオ」や「YouTube配信拠点」を兼ねた民泊として、特定のニッチ層を狙うのが正解でしょう。現状回復不要・改装自由という条件は、投資家にとって「実験的な空間作り」ができる絶好の機会です。ターゲットは秋吉台を訪れるバイカーや、安価な作業拠点を求めるクリエイター層が適しています。