1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：大阪府大阪市淀川区東三国1丁目（CityLifeプレサンス新大阪）
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交通：大阪メトロ御堂筋線「東三国」駅 徒歩2分 / JR東海道本線「東淀川」駅 徒歩5分 / 「新大阪」駅 徒歩12分
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賃料：8万円（管理費：10,000円）
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初期費用：礼金16万円 / 敷金なし
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物件種別：RC造 10階建/9階部分
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築年数：2000年3月（築25年9ヶ月）
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間取り：1K（19.1㎡ / 洋室6.1帖）
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宿泊可能人数：最大2名
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約850,000円（礼金、前家賃、家具家電、消防設備、許認可取得費用）
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想定宿泊単価：8,500円
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想定稼働率：75％（月22.5日）
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想定月間売上：191,250円
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表面利回り：約15.6％
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（NOI推計：売上19.1万 － 賃料/管理費9.0万 － 運営・光熱費4.5万 ＝ 月間利益 約5.6万円）
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※新幹線利用のビジネス・観光客の「前泊・後泊」需要が極めて強いエリアです。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：特区民泊（大阪市）または住宅宿泊事業（民泊新法）
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運営制限：特区民泊を適用する場合、2泊3日以上の制限があるが年間365日の運営が可能。
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周辺環境：御堂筋線「東三国」駅から徒歩2分の超駅近立地。周辺には飲食店、24時間スーパー、ドラッグストアが充実。新幹線が発着する「新大阪」駅も徒歩圏内のため、国内外の旅行者にとって圧倒的な利便性を誇る。
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運営区分：備考欄に「民泊可能」と明記。オートロック、エレベーター、宅配ボックス完備で、女性ゲストも安心して利用可能なセキュリティ。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「民泊可能」の条件精査：マンション管理組合による正式な承諾があるか、また民泊運営にあたっての専用規約（ゴミ処理、防犯カメラ等）の有無。
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消防設備：RC造のマンション1室のため、自動火災報知設備の感知器増設、およびスプリンクラーの要否（11階建以上のビル等の場合）を確認。
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初期費用の内訳：クリーニング費用4.5万円の支払いタイミング（入居時か退去時か）を確認し、キャッシュフローを精査。
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収益性の向上：19.1㎡とコンパクトなため、レイアウトの工夫で「広く見せる」工夫が必要。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の強みは、なんと言っても「東三国駅徒歩2分」という立地ブランドです。新幹線・地下鉄・JRの3路線が交差する新大阪エリアは、大阪市内で最も稼働が安定しているエリアの一つです。
プレサンスシリーズに代表される分譲賃貸マンションは、内装がリフォーム済みであることに加え、外観やエントランスの清潔感が高いため、Airbnb等の予約サイトにおいて「安心感」という付加価値を生みます。
19.1㎡は単身向けですが、その分清掃コストが低く、高い回転数で利益を積み上げることが可能。低リスクかつ高稼働を狙いたい、小規模民泊のスタート物件として非常に優秀な案件です。
ただし清掃を外注すると利益が少なくなるので、自分で清掃業務を行える人向けの物件と言えます。