1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27128/1130497315/50019585/x01130497315.html
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所在地：大阪府大阪市中央区谷町7丁目
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交通：大阪メトロ谷町線「谷町六丁目」駅 徒歩5分 / 長堀鶴見緑地線「松屋町」駅 徒歩10分
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賃料：17.6万円（管理費なし・礼金2ヶ月）
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物件種別：木造2階建（古民家テナント・メゾネット）
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築年数：1935年1月（築90年12ヶ月）
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間取り：57.02㎡（1階-2階メゾネット）
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宿泊可能人数：最大4〜6名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約4,500,000円（大規模改装、耐震補強、消防設備、旅館業許認可取得費用含む）
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想定宿泊単価：25,000円（古民家ブランドを活用したプレミアム価格）
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想定稼働率：70％（月21日）
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想定月間売上：525,000円
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表面利回り：約18.5％
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（NOI推計：売上52.5万 － 賃料17.6万 － 運営・光熱費12万 ＝ 月間利益 約22.9万円）
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3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業法（簡易宿所）または住宅宿泊事業（民泊新法）
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運営制限：大阪市中央区の用途地域・条例に準ずる。
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周辺環境：レトロな街並みが残る「空堀エリア」至近。感度の高いカフェや雑貨店が多く、インバウンド観光客にも人気の「歩いて楽しい街」に位置。
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運営区分：民泊相談可・飲食相談可。1935年築の歴史的建造物であり、現行法への適合（建築確認の有無や用途変更）には専門的な知識が必要。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「改装自由」の範囲と原状回復：1階の天井を抜く等の大幅な改装が認められているが、解約時の原状回復義務の有無を明確に書面化すること。
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耐震・構造の確認：築90年超のため、宿泊施設としての安全性を確保するための補強工事費用の精査。
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消防設備：古民家特有の「吹き抜け」や「階段」の構造により、感知器やスプリンクラー等の設置基準が厳しくなる可能性があるため、事前に消防署との協議が必須。
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用途変更：50㎡超の木造建物を「旅館・ホテル」として利用する場合の建築基準法上のハードル。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、単なる「宿泊場所」ではなく「体験型古民家」としてリノベーションできる、極めて希少なキャンバスです。谷町六丁目という、大阪市内でも「古き良き日本」を感じられる希少なエリアに位置し、インバウンド層が強く求める「本物の日本居住体験」を提供可能です。 1階をカフェやバーなどの飲食店、2階を宿泊施設とする「泊まれる飲食店（オーベルジュ形式）」への転用も現実的で、収益の多角化が狙えます。築90年という経年を「リスク」ではなく「唯一無二の価値」としてデザインに昇華できる、クリエイティブな投資家や運営会社にとっての最高傑作になり得る物件です。