🏡 物件情報（民泊・事業利用時）
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所在地: 富山県高岡市野村エリア
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交通アクセス:
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JR氷見線「越中中川駅」
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周辺にサイゼリヤ、なか卯などの飲食店が揃う利便性の高い立地
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専有面積: 約130㎡（大型・多人数収容可能）
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間取り: 4LDK以上
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賃料（譲渡プラン）: ¥50,000/月
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし
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保証会社、火災保険、町内会費等は別途。
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特記事項:
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10年後の譲渡オプション（土地・建物1万円）。
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民泊、カフェ、事務所、アトリエ等利用可（公認）。
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DIY・リノベーション自由。
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水回り（キッチン・バス・トイレ）は綺麗。
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駐車場：敷地内なし（近隣に4,500円で2台分確保済み）。
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都市ガス・上下水道完備。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
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運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）による「高岡・氷見観光」の拠点宿。
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強み:
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水回りの改修コストゼロ: 古民家投資で最大のネックとなる水回りが綺麗なため、内装の装飾（畳の表替えやクロス貼り）だけで即開業レベルまで持っていけます。
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圧倒的な「広さ」: 130㎡あれば、2世帯グループや合宿、長期滞在のワーケーション層も余裕で受け入れ可能です。
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所有権へのルート: 民泊で収益を上げながら、10年後には固定資産（土地・建物）が手に入ります。将来的に売却して利益を得ることも、そのまま住み続けることも自由です。
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課題:
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建蔽率超過（既存不適格）: 「現状、建蔽率超過」との記載があります。将来的な建て替えや銀行融資に制限が出る可能性がありますが、現在の建物を活かして運営する分には大きな支障はありません。
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高岡の宿泊需要: 金沢へのアクセスも良い高岡ですが、ターゲットを明確に（例：サイクリング、釣りの拠点、伝統工芸体験など）設定して集客する必要があります。
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💰 想定年間利益シミュレーション（グループ・長期滞在向け）
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前提: 130㎡を活かし最大10名収容。平均単価 ¥18,000、稼働率 40%（年間146泊）で試算。
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年間固定費（賃料・近隣駐車場2台）:
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（¥50,000 + ¥4,500） × 12 ヶ月 = ¥654,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 146 泊 = ¥2,628,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料 25%）:
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¥2,628,000 × 0.25 = ¥657,000
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想定年間営業利益:
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¥2,628,000 - ¥654,000 - ¥657,000 = ¥1,317,000
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総初期投資額（概算）:
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初期費用（保証料・保険等） 10万円 ＋ 家具家電・消防設備 120万円 = 約1,300,000円
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投資回収期間:
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¥1,300,000 ÷ ¥1,317,000 ≒ 約1年
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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譲渡契約の法的書面化（最優先）:
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「10年後に1万円で譲渡」という条件を、賃貸借契約の特約事項としてだけでなく、可能であれば**「売買予約付き賃貸借契約」**として公正証書などで明確にしておくべきです。
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「建蔽率超過」の詳細確認:
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どの程度オーバーしているのか、将来的に火災などで消失した場合の再建築制限について、市の建築指導課などで確認しておくと安心です。
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消防設備の設置許可:
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建物の面積が大きいため、自動火災報知設備の設置範囲が広くなる可能性があります。高岡市の消防署に図面を持ち込み、概算費用を出してもらうことが不可欠です。
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中庭の利用ルール:
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「BBQが楽しめる」とありますが、夜間の騒音に対する近隣住民の許容度や、ルールについてオーナーに確認してください。
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