🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 沖縄県石垣市字大川47-2（石垣大川ビル）
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交通アクセス:
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新石垣空港より車で約19分
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ユーグレナモール・離島ターミナルも徒歩/自転車圏内の好立地
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専有面積: 70.0㎡
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間取り: 4LDK（多人数収容の最大手）
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建物構造/階数: RC造（鉄筋コンクリート） / 2階建ての2階部分
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築年月（築年数）: 1978年10月 (築47年2ヶ月)
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構造: 旧耐震基準。
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賃料/管理費: ¥120,000 / ¥10,000
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合計固定費（月額）: ¥130,000/月
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初期費用: 敷金0円 / 礼金0円 / 仲介手数料0円
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クリーニング費用（退去時）：¥88,000
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安心入居サポート：¥19,800
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家財保険：¥20,000
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保証会社初回：約¥65,000
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特記事項:
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民泊、店舗、転貸、事務所、倉庫可（公認）。
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外国籍の方も入居可能。
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ペットOK（飼育時は礼金2ヶ月増となるため注意）。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業法（簡易宿所）を前提。
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強み:
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最強の「立地×間取り」: 石垣島の中心部「大川」で4LDKは極めて希少。離島ターミナルへのアクセスも良く、アクティビティ目的の宿泊客に選ばれやすい。
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初期投資の圧倒的低さ: 敷礼ゼロ・手数料ゼロのため、浮いた数十万円を「石垣島らしいリゾートインテリア」の構築に全投入できる。
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転貸公認: 「転貸可」が明記されているため、自身で運営するだけでなく、別の事業者にサブリースするなどの出口戦略も容易。
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RC造の安心感: 木造に比べて防音性が高いため、多人数グループが宿泊した際の騒音トラブルリスクを軽減できる。
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課題:
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築年数と設備: 1978年築のため、配管の臭いやエアコンの効き、建具の古さをチェックし、DIYや装飾でカバーする必要がある。
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駐車場の空き: 石垣島観光はレンタカーが必須。敷地内駐車場の空き状況が成約率に大きく関わる。
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💰 想定年間利益シミュレーション（ファミリー・グループ特化）
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前提: 最大10名収容。平均単価 ¥35,000、稼働率 65%（年間237泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥130,000 × 12 ヶ月 = ¥1,560,000
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年間売上予測:
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¥35,000 × 237 泊 = ¥8,295,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料 30% ※離島のため清掃費高め設定）:
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¥8,295,000 × 0.30 = ¥2,488,500
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想定年間営業利益:
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¥8,295,000 - ¥1,560,000 - ¥2,488,500 = ¥4,246,500
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総初期投資額（概算）:
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初期費用（保証料・保険等） 約20万円 ＋ 家具家電（大人数用） ＋ 消防設備 = 約2,500,000円
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投資回収期間:
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¥2,500,000 ÷ ¥4,246,500 ≒ 約0.59年（約7ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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簡易宿所（365日）許可の可能性（最優先）:
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石垣島は365日運営（旅館業法）の需要が非常に高いです。RC造のビル内での許可取得が可能か、管理会社を通じてオーナーの承諾状況を確認してください。
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消防設備の現状:
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民泊利用にあたり、自動火災報知設備の設置状況を確認してください。未設置の場合、RC造への後付け工事は高額になる可能性があります。
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駐車場の空き状況:
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「4,400円〜」とありますが、4LDKの宿には最低1〜2台の駐車枠が必要です。確保できない場合は近隣の月極を探す必要があります。
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ペット飼育の有無:
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ペット可ですが、礼金が2ヶ月分加算されると初期費用が26万円跳ね上がります。「ペット宿泊可」にするメリットとコストを天秤にかける必要があります。
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