🏡 物件情報（民泊利用時）
-
URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/37202/6988781641/50801268/x06988781641.html
-
所在地: 香川県丸亀市富士見町５丁目
-
交通アクセス: JR予讃線「丸亀駅」徒歩30分（車移動が前提）
-
専有面積: 119.04㎡
-
間取り: 5DK（多人数収容可能）
-
築年月: 1981年3月 (築44年10ヶ月)
-
⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件（1981年6月以前）。
-
-
賃料/管理費: ¥65,000 / なし
-
合計固定費（月額）: ¥65,000/月
-
初期費用: 敷金3ヶ月 / 礼金なし
-
特記事項:
-
「民泊におすすめ」と明記あり。
-
港まですぐ近く（釣り客需要）。
-
バス・トイレ別、エアコン、ガスコンロ可。
-
📊 民泊適正評価と事業前提
-
総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
-
運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業法（簡易宿所）を前提。
-
強み:
-
公式公認: オーナーが民泊を推奨しているため、転貸承諾書の取得や消防設備の設置交渉が非常に容易。
-
圧倒的コストパフォーマンス: 119㎡を月6.5万円で借りられるため、1泊1.5万円程度で貸し出しても、月5日の稼働で固定費を回収可能。
-
ニッチ需要の獲得: 「釣り×民泊」として、魚を捌くスペースの提供や釣り具の保管・洗浄場所を整備することで、リピーター客（釣りコミュニティ）を掴める。
-
-
課題:
-
旧耐震リスク: 1981年3月築のため、簡易宿所（365日運営）の許可取得時に耐震診断を求められる可能性がある。新法（180日）での運営が最もスムーズ。
-
駅からの距離: 徒歩30分のため、ターゲットは「車（レンタカー）移動」のゲストに限定される。
-
💰 想定年間利益シミュレーション（釣り・ファミリー特化）
-
前提: 8名収容。平均単価 ¥18,000、稼働率 45%（年間164泊）で試算。
-
年間固定費（賃料）:
-
¥65,000 × 12 ヶ月 = ¥780,000
-
-
年間売上予測:
-
¥18,000 × 164 泊 = ¥2,952,000
-
-
年間運営費（清掃・光熱費・手数料 25%）:
-
¥2,952,000 × 0.25 = ¥738,000
-
-
想定年間営業利益:
-
¥2,952,000 - ¥780,000 - ¥738,000 = ¥1,434,000
-
-
総初期投資額（概算）:
-
初期費用（敷金3等） 約25万円 ＋ 家具家電（大人数用） ＋ 消防設備 = 約1,500,000円
-
-
投資回収期間:
-
¥1,500,000 ÷ ¥1,434,000 ≒ 約1.05年（約1年1ヶ月）
-
⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
-
駐車場（最優先）:
-
物件情報に駐車場の記載がありません。車社会の丸亀市で、かつ釣り客や大人数をターゲットにする場合、**「敷地内または近隣に2〜3台分の駐車場」**が確保できるか、必ず確認してください。
-
-
住宅宿泊事業（民泊新法）の届出条件:
-
丸亀市の条例で、住宅専用地域などでの期間制限や上乗せ条例がないか、市役所の担当課に事前確認してください。
-
-
水回りの状態:
-
築44年のため、キッチン、浴室、トイレの劣化状況を写真や内見で確認してください。特に水漏れや悪臭がないかはレビューに直結します。
-
-
釣り客向け設備の設置相談:
-
屋外に水道があるか、釣った魚を保管する大型冷凍庫の設置スペースがあるかなど、コンセプトに合わせたカスタマイズの許可を得てください。
-