民泊物件 · 17日 12月 2025

【秋田・潟上市】賃料14.75万円！266㎡の広大平屋「駅徒歩1分・民泊＆カフェ可」体験型リゾート戦略

URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/05211/6988771758/20002587/x06988771758.html
所在地: 秋田県潟上市天王字北野
交通アクセス: JR男鹿線「出戸浜駅」 徒歩1分
使用部分面積: 266.63㎡（約80坪）
土地面積: 1,356㎡（約410坪）
建物構造: 木造平屋建て
築年月（築年数）: 1970年1月 (築55年12ヶ月)
賃料/管理費: ¥147,500 / なし
合計固定費（月額）: ¥147,500/月
初期費用: 敷金3ヶ月 / 礼金1ヶ月 / 保証料 100%
特記事項:
- 民泊・カフェ・事務所利用可。
- リフォーム自在（原状回復の範囲は要交渉）。
- 駐車場3台分以上（広大な敷地につき、さらに確保可能）。
- 井戸3基あり（融雪や庭への散水に活用可能）。
- FF暖房、複層ガラス、防犯カメラ完備。

総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用＋飲食店（カフェ等）の併設。
強み:
1. 圧倒的な「広さ」の差別化: 266㎡の平屋は、20名以上の団体合宿や、複数グループの同時受け入れが可能。
2. 駅近かつ車社会対応: 公共交通機関（徒歩1分）と車（広大な駐車場）の両方の客層を取り込める。
3. 付加価値の創出: 敷地が広いため、**「プライベートキャンプ場」「大型バレルサウナ」「ドッグラン」**など、宿泊以外の集客フックを自作できる。
4. インフラ: 複層ガラスやFF暖房、防犯カメラ等、高額な設備が既に一部整っている。
課題:
1. 光熱費リスク: 266㎡の巨大な空間の冷暖房費（特に秋田の冬）は膨大になる。部分的な断熱改修や、稼働しないエリアの閉鎖などの工夫が必要。
2. 清掃コスト: この広さを一人で清掃するのは不可能に近いため、効率的な清掃体制の構築が必須。
3. 初期のリフォーム投資: 「リフォーム自在」を活かすためには、それなりの初期投資が必要。

年間固定費（賃料）:
- ¥147,500 $\times$ 12 ヶ月 = ¥1,770,000
年間売上予測:
- ¥40,000 $\times$ 146 泊 = ¥5,840,000
年間運営費（清掃・光熱費・手数料 35% ※広いため高めに設定）:
- ¥5,840,000 $\times$ 0.35 = ¥2,044,000
想定年間営業利益:
- ¥5,840,000 - ¥1,770,000 - ¥2,044,000 = ¥2,026,000
総初期投資額（概算）:
- 初期費用（敷金3等）約75万円＋リフォーム・消防設備＋家具家電 = 約4,000,000円〜
投資回収期間:
- ¥4,000,000 $\div$ ¥2,026,000 $\fallingdotseq$ 約1.97年（約2年）

リフォーム後の原状回復（最優先）:
- 「リフォーム自在」ですが、退去時にどこまで戻す必要があるかを明確にしてください。建物価値を高める改修（設備一新など）については、原状回復不要とする交渉が重要です。
簡易宿所としての用途変更:
- 延べ面積が200㎡を超えているため、住宅から旅館へ用途を変更する場合、**建築確認申請（用途変更）**が必要になります。これには建築士の関与が必要で、コストと時間がかかるため、事前に潟上市の建築指導課へ確認してください。
浄化槽の容量:
- 大人数で宿泊・カフェ営業を行う場合、既存の浄化槽の容量が不足する可能性があります。接続状況を確認してください。
冬期の維持管理:
- 雪国秋田での巨大平屋の管理です。屋根の落雪状況や、井戸（3基）を使った消雪設備の作動状況、水道管の凍結防止策を確認してください。