🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27119/6986285353/50019900/x06986285353.html
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所在地: 大阪府大阪市阿倍野区阪南町３丁目
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交通アクセス:
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大阪メトロ御堂筋線「西田辺駅」 徒歩13分
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大阪メトロ御堂筋線「昭和町駅」 徒歩14分
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使用部分面積: 55.0㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月（築年数）: 1950年1月 (築75年12ヶ月)
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⚠️構造リスク: 超旧耐震（戦後直後）物件。
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賃料/管理費: ¥121,000 / なし
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金2ヶ月
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特記事項:
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民泊相談可能（申請等は借主負担）。
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定期借家契約5年（事業の安定期間として十分）。
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住居兼事務所・店舗契約可能。
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築75年のテラスハウス（長屋タイプ）。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）または特区民泊を前提。
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強み:
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御堂筋線ブランド: 大阪観光の要である御堂筋線沿線は、外国人観光客にとって最も検索されやすいエリアであり、高稼働が期待できる。
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古民家ポテンシャル: 築75年の「長屋」スタイルは、畳や障子を活かした和モダンな演出と相性が良く、宿泊単価を上げやすい。
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長期契約: 定期借家5年は、民泊の初期投資（消防設備や家具）を回収し、利益を確定させるのに十分な期間です。
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課題:
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建物の老朽化: 築75年のため、雨漏り、シロアリ、水回りの不具合、断熱性の低さなどは事前に徹底確認が必要。
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消防・建築基準法: 大阪市の民泊条例は厳格です。特に古い長屋の場合、**「二方向避難」や「壁の防火性能」**などが基準を満たせるか、事前の専門家調査が必須です。
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💰 想定年間利益シミュレーション（和モダン・グループ向け）
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前提: 5名収容。平均単価 ¥18,000、稼働率 70%（年間255泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥121,000 × 12 ヶ月 = ¥1,452,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 255 泊 = ¥4,590,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料 30% ※築古のため光熱費高め設定）:
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¥4,590,000 × 0.30 = ¥1,377,000
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想定年間営業利益:
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¥4,590,000 - ¥1,452,000 - ¥1,377,000 = ¥1,761,000
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総初期投資額（概算）:
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初期費用（敷礼・保証料） 約50万円 ＋ 消防設備改修 ＋ 家具家電・装飾 = 約2,500,000円
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投資回収期間:
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¥2,500,000 ÷ ¥1,761,000 ≒ 約1.42年（約1年5ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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大阪市の民泊ルール（最優先）:
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大阪市は「特区民泊」が利用可能ですが、この物件が所在するエリアが住宅専用地域などで制限されていないか、必ず確認してください。
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耐震性能と消防許可:
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1950年築の場合、消防署から**「自動火災報知設備」や「誘導灯」**の設置に加え、延焼防止のための壁の改修などを求められる可能性があります。設置費用の見積もりを早急に取る必要があります。
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隣接住戸との合意:
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テラスハウス（長屋）は壁一枚を隣家と共有しています。防音性能が非常に低いことが予想されるため、騒音トラブルを防ぐための運営ルール作りや、オーナー経由での隣人への事前相談が成功の鍵です。
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再契約の可能性:
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「定期借家5年」終了後、再契約（更新）が可能か、あるいは取り壊し予定があるのかを確認してください。
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