🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 大阪府大阪市西淀川区中島１
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交通アクセス: 阪神電鉄阪神なんば線「出来島駅」 徒歩15分
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間取り/専有面積: 3LDK / 88.6㎡（専有面積25坪以上）
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建物構造/階数: 木造3階建 / 築33年（1993年9月）
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構造: 新耐震基準適合物件。
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賃料/管理費: ¥120,000 / 0円
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合計固定費（月額）: ¥120,000/月
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初期費用: 敷金なし / 礼金3ヶ月分（36万円）
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特記事項:
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事務所、民泊等要相談。
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駐車場（シャッター車庫）付無料。
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倉庫付き。
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3LDK/88.6㎡で大人数対応可能。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）または特区民泊（要確認）を前提。
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強み:
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構造: 築33年の新耐震基準適合物件であり、耐震補強費用が不要で、事業化のリスクが低い。
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広さ: 3LDK、88.6㎡は大人数（最大6〜8名）を収容でき、高い宿泊単価と利益率が見込める。
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付加価値: 駐車場無料、倉庫付きという点で、ファミリー層や長期滞在者への訴求力が高い。
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固定費: 大阪市内駅徒歩圏内で月額12万円は、この広さに対して非常に競争力がある。
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課題:
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事業許可: 「要相談」であり、賃貸契約前に民泊事業への転貸許可と、その際の賃料・条件を明確に交渉する必要がある。
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初期費用: 礼金3ヶ月分（36万円）と退去時清掃費（5.5万円）で、初期投資をやや圧迫する。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 広さ、駐車場、大阪観光需要を活かし、宿泊単価 ¥25,000、稼働率 55%（年間201泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥120,000 × 12 ヶ月 = ¥1,440,000
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年間売上予測:
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¥25,000 × 201 泊 = ¥5,025,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥5,025,000 × 0.25 = ¥1,256,250
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想定年間営業利益:
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¥5,025,000 (売上) - ¥1,440,000 (固定費) - ¥1,256,250 (運営費) = ¥2,328,750
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総初期投資額（概算）:
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礼金 36万円 ＋ 諸費用 ＋ 消防設備、家具家電、備品 = 約3,000,000円
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投資回収期間:
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¥3,000,000 ÷ ¥2,328,750 ≒ 約1.29年（約1年3ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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民泊事業への転貸許可（最優先）:
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「民泊等要相談」の具体的な回答として、旅館業法（簡易宿所）または特区民泊での事業転貸を正式に許可してもらうこと。その際の賃料や敷金・礼金、保証会社の条件の変更点を確認し、書面で合意を得ること。
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消防法適合性の詳細:
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木造3階建であるため、消防法が厳しく適用されます。大阪市の保健所と消防署にて、簡易宿所化に必要な消防設備の詳細（自動火災報知設備、誘導灯、避難経路など）を事前相談してください。
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倉庫の利用条件:
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倉庫スペースが民泊運営用（リネンや清掃用具の保管）として利用可能であるか、その範囲と条件を明確にしてください。
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駐車場利用の確認:
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駐車場が無料であることは大きなメリットです。民泊ゲストによる利用が可能であるか、また、その際のルール（利用時間など）を確認してください。
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