🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 大阪府大阪市東成区東今里３
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交通アクセス: 地下鉄中央線「深江橋駅」 徒歩14分 / 「緑橋駅」 徒歩15分
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間取り/専有面積: 2LDK（和6 洋5 LDK10.7） / 50.52㎡
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建物構造/階数: 木造2階建 / 築69年（1957年12月）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥90,000 / 0円
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合計固定費（月額）: ¥90,000/月
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初期費用: 敷金なし / 礼金2ヶ月分（18万円）
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特記事項:
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収益・投資物件としておすすめ。
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特区民泊新規受取2026年5月29日（特区民泊事業への転用を想定）。
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リフォーム済み。
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売買も同時募集中。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 大阪特区民泊（年間365日運用可能）を前提。
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強み:
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事業許可: 特区民泊の申請を受け付けるエリアであると明記されており、事業開始の実現性が高い。
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低固定費: 大阪市内駅徒歩圏内で月額9万円は、非常に競争力が高い。
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初期投資抑制: リフォーム済みのため、内装改修費用が抑えられる可能性がある。
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需要: 大阪のインバウンド需要は極めて高く、安定した稼働が見込める。
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課題:
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旧耐震: 築69年の旧耐震基準物件であり、特区民泊の要件（新耐震基準と同等の耐震性）を満たすための**耐震補強費用（高額）**が発生するリスクが高い。
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特区民泊の新規受付開始時期: 2026年5月29日と具体的な日付が記載されているが、この日付まで事業開始が待てない場合は、旅館業法での検討が必要。
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💰 想定年間利益シミュレーション（特区民泊運用）
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前提: 大阪特区民泊、古民家再生コンセプトを活かし、宿泊単価 ¥18,000、稼働率 65%（年間237泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥90,000 × 12 ヶ月 = ¥1,080,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 237 泊 = ¥4,266,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥4,266,000 × 0.25 = ¥1,066,500
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想定年間営業利益:
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¥4,266,000 (売上) - ¥1,080,000 (固定費) - ¥1,066,500 (運営費) = ¥2,119,500
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総初期投資額（概算）:
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礼金 18万円 ＋ ＋ 消防設備費 ＋ 耐震補強 ＋ 家具家電 = 約5,500,000円
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投資回収期間:
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¥5,500,000 ÷ ¥2,119,500 ≒ 約2.59年（約2年7ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震性（最優先）:
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特区民泊の申請要件として、原則として新耐震基準に適合していることが求められます。築69年の旧耐震物件であるため、耐震診断と補強工事の概算費用を建築士に依頼し、賃貸契約前に把握してください。
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特区民泊の申請条件:
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2026年5月29日以降の新規受付に間に合わせるため、オーナーを通じて特区民泊の申請に必要な建物図面や関係書類が揃っているか確認してください。
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リフォーム状況の詳細:
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「リフォーム済み」の内容と、給排水設備、電気配線、ガス管など、築69年で特に劣化しやすいインフラ部分の改修状況を詳細に確認してください。
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賃貸契約の特約事項:
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賃貸借契約書に**「大阪市特区民泊（または旅館業法）に基づく事業を行うこと」**を目的とした転貸事業を行う特約を、明確に設けてください。
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