🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 大阪府大阪市西成区松１
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交通アクセス:
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南海本線「天下茶屋駅」徒歩8分
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地下鉄四つ橋線「花園町駅」徒歩9分
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間取り/専有面積: 1DK / 30㎡
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建物構造/階数: マンション（鉄骨） / 4階建の2階部分
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築年月: 築38年（1987年8月）
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⚠️構造リスク: 新耐震基準適合物件（築年数から推定）の可能性が高い。
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賃料/管理費: ¥70,000 / ¥45,000
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合計固定費（月額）: ¥115,000/月
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初期費用: 敷金なし / 礼金 21万円
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最重要事項: **「民泊専用」**として募集されており、事業許諾済み。
📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
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運用形態: 特区民泊（大阪市）または簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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許認可リスクゼロ: **「民泊専用」**のため、既に事業許可が下りている、または取得が容易な状態にある。
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駅近: 難波、天王寺へのアクセスが良く、インバウンドの需要が高い。
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初期投資抑制: 30㎡の小型物件で済むため、家具家電などの初期導入コストが抑えられる。
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築年数: 築38年で新耐震基準物件の可能性が高く、耐震補強費用リスクが低い。
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課題:
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固定費: 30㎡の1DKに対し、月額11.5万円の固定費は高め（高稼働率が必須）。
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礼金: 礼金21万円が発生する。
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💰 想定年間利益シミュレーション（民泊専用運用）
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前提: 駅近・許可済み物件として、宿泊単価 ¥13,000、稼働率 75%（年間274泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥115,000 × 12 ヶ月 = ¥1,380,000
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年間売上予測:
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¥13,000 × 274 泊 = ¥3,562,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥3,562,000 × 0.25 = ¥890,500
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想定年間営業利益:
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¥3,562,000 (売上) - ¥1,380,000 (固定費) - ¥890,500 (運営費) = ¥1,291,500
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総初期投資額（概算）:
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礼金 21万円 ＋ 前家賃・仲介手数料など ＋ 家具家電・備品導入費 = 約700,000円
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投資回収期間:
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¥700,000 ÷ ¥1,291,500 ≒ 約0.54年（約6ヶ月半）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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許認可の「特定認定証」:
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「民泊専用」の意味を明確にし、既に許認可（特区民泊または簡易宿所）を取得しているのか、または事業用途での契約が許可されているだけなのかを確認してください。
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許認可取得済みの場合は、認定番号と最大宿泊定員を必ず確認してください。
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契約の特約事項:
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賃貸借契約書に**「旅館業法または特区民泊での転貸事業を行うこと」**を目的とした特約があることを確認してください。
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初期投資（家具・家電）:
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物件情報には記載がないため、家具家電の有無を確認し、必要であれば新規導入費用を見積もってください。
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管理費の使途:
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管理費45,000円が高額なため、この中に水道光熱費やインターネット料金が含まれているか、あるいは民泊専用としての特別な管理費用であるかを明確に確認してください。
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