🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 大阪府大阪市東成区中本１
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交通アクセス:
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地下鉄今里筋線/中央線「緑橋駅」徒歩5分
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JR大阪環状線「森ノ宮駅」徒歩9分
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間取り/専有面積: 4LDK / 118.05m²（4階建/鉄骨造）
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建物構造/築年月: 鉄骨 / 築52年（1974年7月）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/共益費: ¥300,000 / 0円
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合計固定費（月額）: ¥300,000/月
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初期費用: 敷金なし / 礼金 90万円
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特記事項:
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民泊事業利用可能の明確な許可。
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DIY可能（改修の自由度が高い）。
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1階は事務所・店舗利用可能（民泊の受付・事務所としても利用可能）。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★☆☆（3.5/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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事業承諾: オーナーが民泊事業を公に許可している点。
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広さと収容力: 118㎡の広さ（専有面積30坪以上）は、大人数のグループ宿泊で高い客単価設定が可能。
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アクセス: JR環状線と地下鉄の2路線以上が利用でき、大阪市内の主要エリアへ短時間でアクセス可能。
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課題:
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許認可の難易度: 専有面積が100㎡を超えるため、用途変更確認申請（建築基準法）が必須となり、時間とコストが大幅にかかる。
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耐震補強費用: 築52年の旧耐震基準物件であるため、旅館業法の許認可を得るために耐震補強工事が必須となる可能性が高い。
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高い固定費: 月額30万円の賃料は、安定した高稼働率を維持する必要がある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 広い面積と好立地を活かした大型グループ運用（宿泊単価 ¥35,000、稼働率 60%で試算）。
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年間固定費（賃料）:
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¥300,000 × 12 ヶ月 = ¥3,600,000
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年間売上予測:
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¥35,000 × 219 泊 = ¥7,665,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥7,665,000 × 0.25 = ¥1,916,250
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想定年間営業利益:
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¥7,665,000 (売上) - ¥3,600,000 (固定費) - ¥1,916,250 (運営費) = ¥2,148,750
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総初期投資額（概算）:
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礼金 90万円 ＋ 前家賃・仲介手数料など ＋ 用途変更申請費用 ＋ 耐震補強・消防設備・内装改修費= 約7,000,000円
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投資回収期間:
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¥7,000,000 ÷ ¥2,148,750 ≒ 約3.26年（約3年3ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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用途変更確認申請（最重要）:
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面積が100㎡を超えるため、建築士と連携し、用途変更確認申請の可否、費用、および所要時間を最初に確認してください。
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耐震診断と補強費用:
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築52年のため、建築士による耐震診断と、簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。
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消防法適合性:
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4階建（メゾネット構造か確認が必要）の場合、自動火災報知設備、避難誘導設備など、階数が上がるほど厳しくなる消防法適合のコストを見積もってください。
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契約の特約事項:
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賃貸借契約書に**「旅館業法に基づく簡易宿所運営」を目的とした転用**を明確に盛り込む特約を設けてください。
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DIYの範囲:
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「DIY可能」の範囲（構造部や外壁の変更、水回りの変更など）について、オーナーから書面で許可を得てください。
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