🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/12224/6987717826/00270717/x06987717826.html
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所在地: 千葉県鎌ケ谷市道野辺
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交通アクセス: 東武野田線「鎌ケ谷駅」徒歩15分
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間取り/専有面積: 5DK / 70㎡
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建物構造/階数: 木造 / 平屋建て
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築年月: 1966年5月（築59年8ヶ月）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥45,000 / なし
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合計固定費（月額）: ¥45,000/月
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初期費用: 礼金1ヶ月 / 敷金なし / 保証金1ヶ月
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残置物引受で保証金・礼金無料にできるオプションあり。
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特記事項:
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民泊利用可能、セカンドハウス、SOHO利用可。
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DIY自由、原状回復義務なし。
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フリーレントサービス付き（2026年1月より賃料発生）。
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駐車場（無料）、庭、ペット可（大型犬・複数飼育OK）。
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面積が100㎡以下のため、用途変更確認申請は原則不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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圧倒的な低固定費とフリーレントによる初期リスクの極小化。
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DIY自由、原状回復義務なしという、リノベーション事業に最適な条件。
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築59年平屋の古民家体験型施設として、高付加価値なコンセプトを設定しやすい。
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残置物引受で初期費用がさらに削減できる可能性。
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課題:
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最大のリスク: 築59年の旧耐震物件であり、簡易宿所化には耐震診断と補強工事が必須。
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貸主による設備修繕がないため、すべての修繕・維持コストが借主負担となる。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: DIYリノベによる高付加価値化（古民家コンセプト）を活かし、宿泊単価 ¥15,000、稼働率 60%（年間219泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥45,000 × 11 ヶ月（フリーレント控除） = ¥495,000
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年間売上予測:
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¥15,000 × 219 泊 = ¥3,285,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥3,285,000 × 0.30 = ¥985,500
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想定年間営業利益:
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¥3,285,000 (売上) - ¥495,000 (固定費) - ¥985,500 (運営費) = ¥1,804,500
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総初期投資額（概算）:
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契約金（残置物引受で0円前提）＋耐震補強費、消防設備費、内装DIY費等 = 約4,000,000円
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投資回収期間:
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¥4,000,000 ÷ ¥1,804,500 = 約2.22年（約2年3ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震補強の費用確認: 契約前に建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。DIY自由を活かし、リノベーションと耐震補強を同時に行う計画を立ててください。
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残置物引受と初期費用の免除: 「残置物を引き受けて頂ける場合は保証金・礼金を無料に致します」の条件について、引受の範囲と初期費用免除の確約を書面で確認してください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 千葉県または鎌ケ谷市保健所にて、物件所在地が旅館業の許可取得に問題ないか、特に消防法や既存不適格部分の改修について、事前相談を行ってください。
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フリーレント期間の確約: 「2026年1月より賃料発生」の期間を賃貸借契約書に明確に明記してください。