🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/12213/6988711557/00102052/x06988711557.html
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所在地: 千葉県東金市東新宿
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交通アクセス: JR東金線「東金駅」徒歩9分
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間取り/専有面積: 1LDK / 36.45㎡
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建物構造/階数: 鉄骨造 / 4階建（2階部分）
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築年月: 1988年12月（築37年1ヶ月）
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構造リスク: 築37年で鉄骨造。新耐震基準適合の可能性が高く、耐震補強費用リスクが低い。
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賃料/管理費: ¥44,800 / ¥8,000
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合計固定費（月額）: ¥52,800/月
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし
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特記事項:
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フリーレント1ヶ月（賃料・共益費が免除）。
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民泊相談可、事務所使用可、セカンドハウス可。
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初期費用カード決済可。
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ペット可（大型犬・猫多頭飼育可）。
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面積が100㎡以下のため、用途変更確認申請は原則不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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初期費用と固定費が極めて低い（敷礼ゼロ、フリーレント1ヶ月、月額5.28万円）。
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民泊利用の相談が可能であり、オーナーとの交渉が容易。
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鉄骨造の新耐震基準適合物件と推定され、高額な耐震補強費用が不要。
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駅から徒歩9分とアクセスも良好。
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課題:
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地方都市のため、都心部ほどの高単価は見込めない。
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マンションのため、管理規約の確認と管理組合の承諾が必須。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用：初年度）
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前提: 低固定費を活かし、宿泊単価 ¥11,000、稼働率 60%（年間219泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥52,800 × 11 ヶ月（1ヶ月フリーレント控除） = ¥580,800
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年間売上予測:
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¥11,000 × 219 泊 = ¥2,409,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥2,409,000 × 0.30 = ¥722,700
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想定年間営業利益:
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¥2,409,000 (売上) - ¥580,800 (固定費) - ¥722,700 (運営費) = ¥1,105,500
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総初期投資額（概算）:
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内装・家具・消防設備費等 = 約1,000,000円
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投資回収期間:
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¥1,000,000 ÷ ¥1,105,500 = 約0.90年（約10.8ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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管理規約の確認と承諾: 最優先でマンションの管理規約を確認し、簡易宿所（旅館業法）での事業利用が禁止されていないか、オーナーを通じて管理組合の承諾を得られるかを確認してください。
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民泊相談の詳細: オーナーとの契約時に、旅館業法に基づく転貸事業を行うことを特約として明確に盛り込み、リフォーム（特に消防関連）の自由度を確認してください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 千葉県または東金市の保健所にて、物件所在地が旅館業の許可取得に問題ないか、事前相談を行ってください。
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事業用契約の条件: 事業利用の場合、家賃保証会社への加入が必須となる可能性が高いため、事業用の保証料率（初年度）と更新料を事前に確認してください。