この物件は、山口県下関市宮田町に位置する築58年の木造戸建てです。特筆すべきは**「価格90万円」という超低価格であり、「民泊で貸すもよし」**と用途が自由である点です。
最大の課題:
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超築古物件（築58年）: 旧耐震基準（1981年以前）であり、旅館業法（簡易宿所）の許可取得に際し、耐震診断・改修が必要となるリスクが極めて高いです。
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事故物件: 昨年、賃貸中に孤独死が発生しており、特殊清掃・簡易リフォーム済みとはいえ、心理的瑕疵を抱えています。
事業計画の前提: 物件価格が非常に安価な反面、築古のため、大規模な改修費用を初期投資に計上する必要があります。観光需要のある下関市ですが、立地の詳細が不明なため、宿泊単価は保守的に12,000円、稼働率は65%を設定してシミュレーションを行います。初期投資総額は700万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 山口県下関市宮田町
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物件種別: 中古戸建（売買）
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価格: 90万円
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間取り/専有面積: 3DK / 52㎡
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建物構造: 木造戸建 2階建
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築年月: 築58年（1967年頃）
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特記事項:
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民泊利用可。
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リフォーム済み（簡易的）。トイレ新品交換済み。
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昨年賃貸中に孤独死発生（特殊清掃・簡易リフォーム済み）。
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駐車場なし。
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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★☆☆☆（2.5/5.0） - 低価格の魅力と、築古・事故物件のリスクが相殺
✅ メリット（強み）
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超低価格: 物件価格90万円と、非常に安価に取得可能です。
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立地: マックスバリュー、コスモスまで徒歩2分と、長期滞在客にとって生活利便性が高いです。
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用途の自由: 民泊利用がオーナーから認められています。
❌ デメリット（リスク）
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最大リスク：耐震適合性: 築58年の旧耐震基準物件であり、旅館業法（簡易宿所）の許可取得に際し、耐震診断および耐震補強工事を求められる可能性が極めて高く、この費用が事業の成否を分けます。
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事故物件: 孤独死という心理的瑕疵があるため、集客やブランディングに悪影響を及ぼす可能性があります（ただし、清掃・リフォーム済み）。
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高額な改修費: 築古のため、水回りや断熱、内装など、本格的な民泊運用には大規模な改修が必要です。
💰 想定年間利益シミュレーション（保守的見通し）
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下関市における保守的な見通しとして、稼働率65%、単価12,000円を設定します。
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年間固定費（概算）:
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¥170,000
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内訳：固定資産税（約5万円）＋火災保険（約2万円）＋修繕費積立（約10万円）
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宿泊単価（ADR）:
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¥12,000
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稼働率（年間宿泊数）:
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65%（年間237泊）
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年間売上予測:
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¥2,844,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥853,200
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想定年間営業利益:
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¥1,820,800
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（売上2,844,000円 - 運営費853,200円 - 固定費170,000円）
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総初期投資額（概算）:
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約700万円
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内訳：物件価格90万円＋諸費用（登記など）＋築古物件の耐震・消防・フル改修・家具家電費（約600万円）
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投資回収期間:
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約3.86年
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（7,000,000円 1,810,800円）
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⚠️ 購入・契約前に確認するポイント（最重要：築古リスク）
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最重要：耐震性診断: 築58年の物件であるため、旅館業法適合化の初期段階で、必ず建築士による耐震診断を実施してください。改修費用が膨らみ、事業化が不可能となるリスクが最も高い部分です。
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消防法適合性: 簡易宿所として必要な避難経路の確保、火災報知設備、消火器の設置など、消防法適合にかかるコストを、改修工事費に含めて見積もりを取得してください。
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事故物件の開示: 仲介業者を通じて、**孤独死の詳細（時期、場所、清掃状況）**を再度確認し、将来的な売却・運営におけるリスクを明確に理解してください。