この物件は、大阪市の中心部である四ツ橋線「肥後橋」駅徒歩3分、御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩6分という、ビジネス・観光において最高の立地にあるマンションです。最大の特長は、**「特区民泊可能マンション」**であることです。
最大の強み:
-
**特区民泊（特定認定）**の許可を取得すれば、年間365日の稼働が可能となり、民泊新法（年間180日制限）の物件と比較して圧倒的に高い収益性を実現できます。
-
60.99㎡の1LDKという広さは、大阪観光のファミリー層やグループ客をターゲットとした高単価運用に適しています。
-
肥後橋・淀屋橋エリアは大阪の玄関口であり、安定した高稼働率が見込めます。
事業計画の前提: 超好立地と特区民泊の優位性を最大限に活かし、宿泊単価25,000円、稼働率90%を設定してシミュレーションを行います。築年数不明ながら特区民泊の認定には一定の設備が必要なため、初期投資総額は250万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
-
所在地: 大阪府大阪市西区江戸堀１丁目
-
交通アクセス:
-
大阪メトロ四ツ橋線「肥後橋駅」徒歩3分
-
大阪メトロ御堂筋線「淀屋橋駅」徒歩6分
-
-
間取り/専有面積: 1LDK / 60.99㎡
-
建物構造: マンション（11階建ての4階）
-
築年月: 記載なし
-
賃料: 月額 197,000円
-
管理費: 9,500円
-
合計固定費（月額）: 206,500円/月
-
初期費用:
-
敷金/礼金：なし / 19.7万円（1ヶ月分）
-
-
特記事項:
-
特区民泊可能マンション（年間365日運用可能）。
-
📊 民泊適正評価（特区民泊運用前提）
-
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） - 立地、広さ、制度（特区）が揃った理想的な物件
✅ メリット（強み）
-
超好立地: 肥後橋・淀屋橋というビジネス・観光の要衝にあり、通年で高い需要が見込めます。
-
365日稼働: 特区民泊により、日数制限を気にせず最大の収益機会を得られます。
-
広さと単価: 60.99㎡は大人数での利用に快適で、高単価設定が容易です。
-
希少性: 特区民泊認定物件自体が希少であり、競争優位性が高いです。
❌ デメリット（リスク）
-
固定費: 月額20万円を超える固定費は、稼働率を維持できない場合のリスクが高い。
-
築年数不明: 築年数が不明なため、大規模修繕や設備リスクを契約前に確認する必要があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（特区民泊運用）
-
特区民泊の優位性を活かし、稼働率90%、単価25,000円を設定します。
-
年間固定費（賃料・管理費）:
-
¥2,478,000
-
¥206,500/月 12ヶ月
-
-
宿泊単価（ADR）:
-
¥25,000（中心地、60㎡の広さを反映）
-
-
稼働率（年間宿泊数）:
-
90%（年間329泊）
-
-
年間売上予測:
-
¥8,225,000
-
-
年間運営費（売上の30%）:
-
¥2,467,500
-
-
想定年間営業利益:
-
¥3,279,500
-
-
総初期投資額（概算）:
-
約250万円
-
内訳：初期契約金（礼金など）＋特区民泊許認可/設備/家具家電費
-
-
投資回収期間:
-
約0.76年（約9.1ヶ月）
-
（2,500,000円 3,279,500円）
-
⚠️ 契約前に確認するポイント（特区民泊の認定状況）
-
特区民泊の認定状況:
-
この物件が既に特区民泊の認定を受けている物件なのか、それともこれから認定を取得する必要がある物件なのかを、仲介業者を通じて必ず確認してください。
-
これから取得する場合、認定取得にかかる費用と時間（消防設備、建築士への報酬など）を正確に見積もる必要があります。
-
-
賃貸借契約書:
-
特区民泊の**転貸（サブリース）**がオーナーから明確に承諾されていること、契約期間（2年）中に特区民泊の運営が可能であることを、書面で保証してもらう必要があります。
-
-
築年数と設備の確認:
-
築年数記載がないため、内覧時に設備の状態、特に水回りや給湯器の更新履歴を確認し、将来的な修繕費用を見積もってください。
-