【岡山・玉野市】賃料15.1万円！築27年・133㎡/5LDK「リフォーム済み超大型一棟貸し」民泊戦略

この物件は、岡山県玉野市に位置する築27年の木造戸建てです。「民泊可」「転貸可」「フリーレント2ヶ月付」に加え、2025年8月に水回りを含む内装全面リフォーム済みという、事業を始める上で最高の条件が揃っています。133㎡の5LDKという広大な面積に対して、賃料は13.8万円です。

 

最大の優位性: 「築27年」という比較的古めの木造ですが、内装と水回りが全面リフォーム済みであるため、通常、築古物件で発生する高額なリフォーム費用（数百万〜1000万円以上）が不要となります。この点が、初期投資を大幅に抑える最大の強みです。

 

立地と稼働率: 駅からは7.1kmと遠いですが、駐車場3台以上が無料で利用でき、車でのアクセスが容易です。リフォーム済みの超大型一棟貸しというコンセプトを活かし、**保守的な稼働率50%**を設定してシミュレーションを行います。

 

🏡 物件情報（民泊利用時）

 

• URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/33204/6987280885/00274878/x06987280885.html

• 所在地: 岡山県玉野市御崎２丁目

• 交通アクセス: 宇野線「宇野駅」徒歩7100m（車移動前提）

• 間取り/専有面積: 5LDK / 133㎡

• 建物構造: 木造2階建（一戸建て）

• 築年月: 1998年12月（築27年1ヶ月）

• 賃料（事業用・税別）: 月額 138,000円

• 合計固定費（事業用・税込想定）: 151,800円/月

  • （138,000円 $\times$ 1.1 = 151,800円。事業用家賃として消費税加算）

• 初期費用:

  • 敷金/礼金：1ヶ月分 / なし

• 特記事項:

  • 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月付。

  • 2025年8月内装全面リフォーム済み（水回り含む）。

  • 駐車場3台以上無料付帯。

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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）

 

• 総合評価：★★★★★（5.0/5.0） - リフォーム済みの低固定費大型戸建ては希少

 

✅ メリット（強み）

 

• 初期投資の極小化: 全面リフォーム済みのため、内装・水回り改修費がほぼ不要であり、初期投資を大幅に圧縮できます。

• 低固定費と高単価: 133㎡という広大な面積に対して月額15.1万円は破格であり、高単価（¥30,000）を設定しても高い利益率を維持できます。

• 初期契約の優遇: フリーレント2ヶ月と礼金なしにより、初期資金計画が非常に有利になります。

• 駐車場無料: 駐車場3台無料は、ファミリーや団体客の集客に直結する大きな強みです。

 

❌ デメリット（リスク）

 

• アクセス: 駅徒歩7.1kmと極めて遠く、車なしの利用客は集客できません。

• 用途変更: 133㎡の広さがあるため、旅館業法（簡易宿所）の許可申請時に、建築基準法上の用途変更の確認申請が必要となる可能性が高いです。

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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）

 

• 超大型一棟貸し、リフォーム済みを活かし、稼働率50%、単価30,000円を設定します。

• 年間固定費（賃料）:

  • ¥1,821,600

  • ¥151,800/月 $\times$ 12ヶ月

• 宿泊単価（ADR）:

  • ¥30,000（133㎡の広さとリフォーム済み一棟貸しを反映）

• 稼働率（年間宿泊数）:

  • 50%（年間182泊）

• 年間売上予測:

  • ¥5,475,000

  • ¥30,000 $\times$ (365日 $\times$ 0.50)

• 年間運営費（売上の30%）:

  • ¥1,642,500

• 想定年間営業利益:

  • ¥2,010,900

• 総初期投資額（概算）:

  • 約330万円

  • 内訳：初期契約金（敷金・保険・保証料など約30万円）＋許認可/消防設備設置/家具家電費（300万円）

• 投資回収期間:

  • 約1.64年

  • （3,300,000円 $÷$ 2,010,900円）

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⚠️ 契約前に確認するポイント（リフォームと許認可）

 

• 用途変更の必要性:

  • 133㎡の広さがあるため、旅館業法（簡易宿所）の許可取得時に、建築基準法上の「用途変更」の確認申請が必要となる可能性が高いです。契約前に建築士に確認し、その費用と期間を事業計画に含めてください。

• リフォーム済み箇所の詳細:

  • 「水回り／内装全面リフォーム済み」とありますが、**消防法に適合させるための設備（火災報知機など）**が既に含まれているか、あるいは別途設置が必要かを確認してください。

• フリーレントの適用:

  • フリーレント2ヶ月が、賃貸契約開始月の翌々月分まで適用されるなど、旅館業法の許可申請期間をカバーできるスケジュールであることを確認してください。

• 現況貸出の範囲:

  • 「現況貸出」とありますが、リフォーム後のきれいな状態（図面・写真通り）で引き渡しされることを、仲介業者を通じて明確に確認してください。