民泊物件 · 08日 12月 2025

【岡山・倉敷市】賃料21.8万円！築24年・116㎡「フルリフォーム済み一棟貸し」民泊戦略

この物件は、岡山県倉敷市に位置する築24年の軽量鉄骨戸建てです。「民泊可」「転貸可」「フリーレント2ヶ月付」という事業者に有利な条件が揃っている上に、2025年9月に外壁・水回りを含む内装全面リフォームが完了しており、事業開始時の初期投資を大幅に削減できる超優良物件です。

最大の優位性: 築24年で軽量鉄骨造という耐久性に加え、リフォーム済みであるため、内装・水回り改修費がほぼゼロです。この「低初期投資」「高品質」という条件が、収益性を最大限に高めます。

立地と稼働率: 駅からは2200mと遠いですが、駐車場2〜3台が無料で利用でき、車でのアクセスが容易です。リフォーム済みの超大型一棟貸しというコンセプトを活かし、**保守的な稼働率50%**を設定してシミュレーションを行います。

URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/33202/6987918091/00274878/x06987918091.html
所在地: 岡山県倉敷市連島町連島
交通アクセス: 水島臨海鉄道「浦田駅」徒歩2200m（車移動前提）
間取り/専有面積: 4LDK / 116.57㎡
建物構造: 軽量鉄骨造2階建（戸建て）
築年月: 2001年8月（築24年5ヶ月）
賃料（事業用・税別）: 月額 198,000円
合計固定費（事業用・税込想定）: 217,800円/月
- （198,000円 $\times$ 1.1 = 217,800円。事業用家賃として消費税加算）
初期費用:
- 敷金/礼金：1ヶ月分 / なし
特記事項:
- 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月付。
- 2025年9月内装・外装全面リフォーム済み（水回り含む）。
- 駐車場2〜3台無料付帯、オール電化。

初期投資の極小化: 全面リフォーム済みかつ築24年軽量鉄骨造のため、大規模改修が不要であり、初期費用を家具家電と許可取得に集中できます。
初期契約の優遇: フリーレント2ヶ月と礼金なしにより、初期の資金繰りが極めて有利になります。
高品質と設備: 築年数以上の価値を持つリフォーム済みの内装、トイレ2ヶ所、オール電化、システムキッチンなど、設備レベルが高いです。
駐車場無料: 駐車場が無料付帯されており、車での観光客の集客に有利です。

超大型一棟貸し、リフォーム済みを活かし、稼働率50%、単価32,000円を設定します。
年間固定費（賃料）:
- ¥2,613,600
- ¥217,800/月 $\times$ 12ヶ月
宿泊単価（ADR）:
- ¥32,000（116㎡の広さ、リフォーム済み一棟貸しを反映）
稼働率（年間宿泊数）:
- 50%（年間183泊）
年間売上予測:
- ¥5,856,000
- ¥32,000 $\times$ (365日 $\times$ 0.50)
年間運営費（売上の30%）:
- ¥1,756,800
想定年間営業利益:
- ¥1,485,600
総初期投資額（概算）:
- 約300万円
- 内訳：初期契約金（敷金・保険・保証料など約30万円）＋許認可/消防設備設置/家具家電費（270万円）
投資回収期間:
- 約2.02年
- （3,000,000円 $\div$ 1,485,600円）

リフォーム済み箇所の詳細:
- **消防法に適合させるための設備（火災報知機、避難経路確保など）**が既に含まれているか、あるいは別途設置が必要かを確認してください。リフォーム済みであるため、許可取得に向けた建築的な課題は低いと想定されますが、最終確認は必須です。
用途変更の必要性:
- 116㎡の広さがあるため、旅館業法（簡易宿所）の許可取得時に、建築基準法上の**「用途変更」の確認申請**が必要となる可能性が高いです。契約前に建築士に確認し、その費用と期間を事業計画に含めてください。
フリーレントの適用:
- フリーレント2ヶ月が、賃貸契約開始月の翌々月分まで適用されるなど、旅館業法の許可申請期間をカバーできるスケジュールであることを確認してください。

カテゴリ： chugoku, okayama