民泊物件 · 08日 12月 2025

【宮城・大崎市】賃料16.3万円！築53年139㎡/4LDK「超大型古民家再生」民泊戦略

宮城県大崎市に位置する築53年の139㎡超の木造戸建てです。**「民泊可」「転貸可」「フリーレント2ヶ月付」**という、事業を強く後押しする条件が揃っています。

立地と稼働率: 地方の駅遠（徒歩2300m）物件ですが、超大型一棟貸しとしての強みを最大限に活かし、**保守的な稼働率40%**を設定してシミュレーションを行います。

初期投資の前提: 築53年、139㎡の木造戸建てを簡易宿所として再生するためには、大規模な耐震・防火改修と内装刷新が必須です。ここでは、700万円を初期投資と想定します。

URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/04215/6987760140/00274878/x06987760140.html
所在地: 宮城県大崎市鹿島台平渡字大沢
交通アクセス: JR東北本線「鹿島台駅」徒歩2300m
間取り/専有面積: 4LDK / 139.29㎡
建物構造: 木造2階建（一戸建て）
築年月: 1972年12月（築53年1ヶ月）
賃料（事業用・税別）: 月額 148,000円
合計固定費（事業用・税込想定）: 162,800円/月
- （148,000円 $\times$ 1.1 = 162,800円。事業用消費税別途加算）
初期費用:
- 敷金/礼金：1ヶ月分 / なし
特記事項:
- 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月付。
- 駐車場2台無料付帯、オール電化。
- 現状貸出。

超大型一棟貸し: 139㎡という広さは、最大定員を多く設定でき、高額な宿泊単価（ADR ¥35,000）を設定可能です。
初期費用優遇: フリーレント2ヶ月により、改修期間中の賃料負担が不要となり、事業開始時の資金繰りに大きく貢献します。また、敷金1ヶ月・礼金なしも魅力的です。
駐車場無料: 駐車場2台が無料で付帯されており、車移動が主となる地方観光客の集客に有利です。

築年数と改修コスト: 築53年木造戸建てであり、簡易宿所化の際の耐震・防火基準適合化に**大規模な改修費用（想定700万円）**と長期の工期がかかるリスクが極めて高いです。
アクセス: 最寄り駅から徒歩2300m（約30分）と遠く、車なしの観光客の集客は困難です。
現状貸出: 契約書に「現状貸出」とあるため、大規模改修の費用や不具合の修繕費用は全て事業者負担となる可能性が高いです。

超大型一棟貸しコンセプトを活かし、稼働率40%、高単価35,000円を設定します。
年間固定費（賃料）:
- ¥1,953,600
- ¥162,800/月 $\times$ 12ヶ月
宿泊単価（ADR）:
- ¥35,000（139㎡の広さと一棟貸しを反映）
稼働率（年間宿泊数）:
- 40%（年間146泊）
年間売上予測:
- ¥5,110,000
- ¥35,000 $\times$ (365日 $\times$ 0.40)
年間運営費（売上の30%）:
- ¥1,533,000
想定年間営業利益:
- ¥1,623,400
総初期投資額（概算）:
- 約700万円
- 内訳：初期契約金（敷金・保険・保証料など約40万円）＋許認可/耐震・消防・内装改修費（660万円）
投資回収期間:
- 約4.31年
- （7,000,000円 $\div$ 1,623,400円）

建築基準法・消防法上の適合性:
- **築53年木造139㎡**は、**旅館業法（簡易宿所）**の許可取得のために、大規模な耐震・防火改修がほぼ必須です。
- 契約前に、建築士と消防設備士を入れ、改修費用の概算と許可取得の実行可能性について、詳細な現地調査を行ってください。
フリーレントの適用条件:
- フリーレント2ヶ月が、賃貸契約開始月の翌々月分まで適用されるなど、改修期間をカバーできる期間であることを明確に確認してください。
事業用消費税:
- 賃料に事業用消費税が別途加算され、月額固定費が税込162,800円となることを、仲介業者を通じて最終確認してください。