🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 大阪府大阪市西成区花園北１丁目7-4
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交通アクセス: 南海高野線「萩ノ茶屋駅」徒歩4分
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間取り/専有面積: 1R / 18.02㎡
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建物構造: 鉄骨造6階建（築6年）
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築年月: 2019年07月
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賃料（民泊利用・税別）: 46,000円 + 10,000円 = 月額 56,000円
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共益費（民泊利用・税別）: 8,000円
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合計固定費（民泊利用・税込想定）: 69,300円/月
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（賃料5.6万円 + 共益費0.8万円） 1.1 = 69,300円
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / 民泊利用時は礼金1ヶ月分UP（税別5.6万円＋税を想定）
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特記事項:
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民泊使用可能（賃料10,000円UP、消費税別途）。
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築6年の築浅、オートロック、ネット無料。
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1年未満の解約で総賃料2ヶ月分、2年未満で総賃料1ヶ月分の違約金あり。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0）
✅ メリット（強み）
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固定費と稼働率のバランス: 月額6.9万円という低固定費に対し、大阪市内の高稼働率（70%想定）が見込めるため、非常に利益率が高い構造です。
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投資回収のスピード: 初期投資額が低く、年間営業利益が高いため、約1年以内で初期投資を回収できます。
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築浅の優位性: 築6年でオートロック、防犯カメラ付きであり、簡易宿所の許可取得が容易であると同時に、ゲストからの評価（清潔感）も高くなります。
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立地: 新今宮駅も徒歩圏内で、関西空港や奈良方面へのアクセスも良く、インバウンド需要に強いです。
❌ デメリット（リスク）
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コンパクトな面積: 18㎡という狭さから、収容人数が1～2名に限定され、高単価を設定しにくく、ターゲット層が限られます。
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短期解約の違約金: 1年未満で解約した場合、**総賃料2ヶ月分（約14万円）**の違約金が発生するため、事業計画は最低2年以上で立てる必要があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所/特区民泊運用）
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大阪市の稼働率データ（80%）を参考にし、1Rの狭さを考慮して稼働率を70%に設定します。
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年間固定費（賃料・共益費）:
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¥831,600
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¥69,300/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥10,000（コンパクトな1Rの標準単価）
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稼働率（年間宿泊数）:
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70%（年間255泊）
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年間売上予測:
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¥2,550,000
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¥10,000 (365日 0.70)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥765,000
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想定年間営業利益:
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¥953,400
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総初期投資額（概算）:
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約85万円
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内訳：初期契約金（礼金・カギ代など約9.6万円）＋許認可/消防設備費（築浅で低めに40万円）＋家具家電費（約35万円）
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投資回収期間:
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約0.89年
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（850,000円 953,400円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント
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民泊許認可スキーム:
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この物件が、**特区民泊（西成区は対象エリア外）**ではなく、**民泊新法（180日制限）か簡易宿所（旅館業法）**のどちらを想定しているかを明確に確認してください。築6年鉄骨造のため、簡易宿所の可能性が高いです。
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民泊利用時の初期費用の詳細:
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礼金1ヶ月UPの金額（税別5.6万円＋税）、保証料（総賃料の60%）、火災保険料が、通常契約時とどう異なるかについて、正確な見積もりを取得してください。
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違約金の条項:
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1年未満の解約で発生する総賃料2ヶ月分の違約金（約14万円）について、契約書上の記載を必ず確認してください。
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