🏡 物件情報（民泊利用時）
- https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/27106/060H100476327064/086076000/x1060H100476327064.html
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所在地: 大阪府大阪市西区江戸堀１
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交通アクセス: 地下鉄四つ橋線「肥後橋駅」徒歩3分
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間取り/専有面積: 1LDK / 60.99㎡
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建物構造: RC造（築18年12ヶ月）
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合計固定費（事業用・税込想定）: 227,150円/月
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（賃料19.7万円 + 管理費9,500円）× 1.1 = 227,150円
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初期費用: 敷金なし / 礼金1ヶ月分（税別）
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特記事項: 民泊可（特区民泊の可能性が高い）、駅徒歩3分、敷金なし。
📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0）
✅ メリット（強み）
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稼働率の確実性: 大阪市内の宿泊稼働率は80%（2024年12月時点）とデータが裏付けます。駅徒歩3分のこの物件であれば、特区民泊の年間365日稼働と合わせて、高稼働率80%の達成は現実的です。
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高い単価設定: 61㎡の広々1LDKで、ファミリーやビジネスのグループ利用にも対応でき、高い宿泊単価を設定しやすいです。
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投資回収の早さ: 初期費用が抑えられているため、高稼働を維持できれば約2年弱で投資回収が可能です。
❌ デメリット（リスク）
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固定費の高さ: 月額22.7万円の固定費は、高稼働が崩れた場合の損失リスクが大きいです。集客チャネルの多様化が必須です。
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保証会社の費用: 民泊使用の場合、**初回保証料が総賃料の100%**と高額になるため、初期費用が増加します。
💰 想定年間利益シミュレーション（特区民泊運用）
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大阪市のデータに基づき、稼働率80%を前提とします。
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年間固定費（賃料・管理費）: ¥2,725,800
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¥227,150/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）: ¥18,000
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稼働率: 80%
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（周辺データに基づき設定）
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年間売上予測: ¥5,256,000
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¥18,000 (365日 0.80)
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年間運営費（売上の30%）: ¥1,576,800
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想定年間営業利益: ¥953,400
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総初期投資額（概算）: 約180万円
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投資回収期間: 約1.89年
⚠️ 契約前に確認するポイント
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特区民泊の届出状況:
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本物件の特区民泊の届出が既に完了しているか、または新規届出が可能かを、仲介業者を通じて行政書士に確認してください。
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事業用固定費の詳細:
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賃料・共益費・礼金が税別となるため、契約時にかかる費用総額と、毎月の税込固定費（227,150円）を再確認し、収支計画に反映させてください。
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保証会社費用の正確な見積もり:
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民泊利用時の初回保証料100%がいくらになるか（総賃料の100%の定義）、また毎年10%の更新料がいくらになるかを、仲介業者から明確に取り寄せてください。
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