🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 千葉県南房総市白浜町白浜
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交通アクセス: JR内房線「千倉駅」車で約19分（車移動が前提）
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間取り/専有面積: 5K / 98㎡（約30坪）
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建物構造: 木造2階建（築47年）
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賃料（事業用・税別）: 月額 70,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 77,000円/月
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（70,000円 1.1 = 77,000円。民泊可のため事業用消費税加算を想定）
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初期費用:
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完全初期費用無料（敷金・礼金・仲介手数料・初回保証費用全て0円）＋フリーレント2ヶ月付き
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特記事項:
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民泊可（用途地域: 無指定）。
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DIY可、原状回復義務なし（セルフリフォーム可）。
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駐車場2台無料、海近物件。
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譲渡賃貸借契約可能（将来的に物件取得の可能性あり）。
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📊 民泊適正評価（一棟貸し運用）
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0）
✅ メリット（強み）
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旅館業許可の優位性: 南房総市は全域が都市計画区域外であり、用途地域の指定がないため、簡易宿所（旅館業法）の許可取得が比較的容易です。
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初期投資リスクの極小化: 初期費用が完全に無料であるため、事業撤退時のリスク（初期契約金の損失）がゼロです。
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低固定費構造: 月額7.7万円は、1泊あたりの賃料負担が約2,500円であり、事業の撤退ラインが極めて低いです。
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DIYの自由度: 原状回復義務なしのDIY可契約は、費用を抑えつつ、ターゲット層に合わせた魅力的な古民家宿を自由に作り込めます。
❌ デメリット（リスク）
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築古と改修コスト: 築47年の木造のため、消防法適合のための**高額な改修費用（想定400万円）**と、予期せぬ修繕リスクがあります。
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アクセス: JR駅から遠く、車移動が前提となるため、ターゲット層が限定されます。
💰 想定年間利益シミュレーション（一棟貸し/保守的運用）
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千葉県内の平均稼働率55%を保守的な目標とし、リフォーム費用400万円を前提とします。
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年間固定費（賃料）:
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¥924,000
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宿泊単価（ADR）:
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¥20,000
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稼働率（年間宿泊数）:
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55%（年間200泊）
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年間売上予測:
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¥4,015,000
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¥20,000 (365日 0.55)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥1,204,500
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想定年間営業利益:
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¥1,886,500
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総初期投資額（概算）:
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約4,000,000円
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（初期費用無料＋リフォーム・許認可・家具家電費）
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投資回収期間:
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約2.12年
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（4,000,000円 1,886,500円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント
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旅館業許可の具体的な要件:
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南房総市を管轄する保健所（安房土木事務所管理課）に対し、この物件の構造で簡易宿所の許可を取得するために必要な具体的な改修項目と概算費用を、事前に工事業者と共に確認してください。
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消防設備の初期投資:
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築古木造（47年）の簡易宿所化は、火災報知設備、避難経路の確保、間仕切壁の耐火化などで高額な費用が発生しやすいため、想定した400万円のリフォーム費用に収まるか精査が必要です。
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譲渡賃貸借契約の条件:
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**「譲渡賃貸借契約」**の具体的な条件（家賃変動の有無、譲渡可能な年数や金額）について、大家と詳細に交渉し、将来的な出口戦略を明確にしておくことが重要です。
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