🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 大阪府大阪市淀川区宮原１丁目
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交通アクセス: 大阪メトロ御堂筋線「新大阪駅」徒歩6分
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間取り/専有面積: 1DK / 34.08㎡
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建物構造: マンション（11階建の7階）
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築年月: 築年数記載なし
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賃料（事業用・税別）: 月額 115,000円
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管理費等（事業用・税別）: 8,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 135,300円/月
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（115,000円 + 8,000円）× 1.1 = 135,300円。事業用利用のため消費税加算を想定。
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / 1ヶ月分（税別11.5万円＋税）
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特記事項:
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特区民泊可能マンション（年間営業日数の制限なし）。
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新大阪駅徒歩6分の超好立地。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0）
✅ メリット（強み）
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立地の優位性: 新大阪駅徒歩6分は、新幹線・主要交通の結節点であり、国内外からのビジネス客と観光客の需要が非常に安定しています。
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事業収益の最大化: 特区民泊（年間365日稼働可能）により、高い稼働率を維持でき、売上を最大化できます。
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低めの固定費: 新大阪駅近、34㎡の広さで固定費が約13.5万円/月は、このエリアの特区民泊物件としては競争力のある水準です。
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広さ: 34㎡の1DKは、単身利用だけでなく、二人利用や小規模なファミリー利用も可能であり、幅広い客層に対応できます。
❌ デメリット（リスク）
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築年数不明: 築年数の記載がないため、水回りや内装の状態を確認し、大規模なリフォームが不要か判断する必要があります。
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特区民泊の許認可: 許認可手続きや、消防法上の適合証明が必要なため、専門の行政書士への依頼費用や時間が別途発生します。
💰 想定年間利益シミュレーション（特区民泊運用）
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新大阪駅近という最高の立地を活かし、高単価・高稼働を前提とします。
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年間固定費（賃料・管理費）: ヶ月 = ¥1,623,600
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宿泊単価（ADR）: ¥15,000（新大阪駅近・34㎡の優位性を反映）
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稼働率: 85%（新大阪駅近・特区民泊の優位性を反映）
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年間売上予測: 日 ×0.85)≈ ¥4,653,750
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年間運営費（売上の30%）: ¥1,396,125
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想定年間営業利益: ¥1,634,025
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総初期投資額（概算）: 約160万円
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内訳：初期契約金（礼金など約15万円）、特区民泊届出/消防設備費（45万円）、家具家電/内装費（約100万円）
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投資回収期間: 約0.98年
⚠️ 契約前に確認するポイント
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特区民泊の届出状況:
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「特区民泊可能マンション」が、既に届出済みで譲渡できる状態なのか、または新規届出を行う必要があるのかを、仲介業者を通じて確認してください。
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築年数と設備の確認:
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築年数を明確にし、築古の場合は給湯器やエアコンの状態を確認して、突発的な修繕費用が発生しないか評価してください。
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事業用固定費の詳細:
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賃料・共益費・礼金が税別となるため、契約時にかかる費用総額と、毎月の税込固定費（135,300円）を再確認し、収支計画に反映させてください。
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