民泊物件 · 05日 12月 2025

【大阪・肥後橋駅徒歩3分】家賃21.6万円！61㎡・築19年マンションで始める「駅近・特区民泊」戦略

URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100476327064/
所在地: 大阪府大阪市西区江戸堀１
交通アクセス:
- 地下鉄四つ橋線「肥後橋駅」徒歩3分
- 地下鉄御堂筋線「淀屋橋駅」徒歩6分
間取り/専有面積: 1LDK / 60.99㎡
建物構造: 鉄筋コンクリート造（11階建の4階）
築年月: 2007年1月築（築19年）
賃料（事業用・税別）: 月額 197,000円
管理費等（事業用・税別）: 9,500円
合計固定費（事業用・税込想定）: 227,150円/月
- （197,000円 + 9,500円）× 1.1 = 227,150円。民泊使用は賃料・共益費・礼金が税別になるため。
初期費用:
- 敷金/礼金：なし / 1ヶ月分（税別19.7万円＋税）
特記事項:
- 民泊可（特区民泊申請の可能性が高い）。
- 築浅（築19年）、オートロック、宅配ボックス、ネット使用料不要。
- 駅徒歩3分の超好立地。

総合評価：★★★★★（5.0/5.0）
- 大阪市内の優良エリアで、特区民泊が可能な築浅マンション、駅徒歩3分という点は、高固定費を補って余りあるメリットがあります。

立地の優位性: 肥後橋駅徒歩3分、淀屋橋駅徒歩6分は、梅田・本町エリアのビジネス客と、地下鉄御堂筋線を利用する観光客の両方をターゲットにでき、高稼働が見込めます。
許認可と事業継続性: 大阪市の特区民泊（年間稼働日数制限なし）の可能性が高く、事業収益を最大化できます。
築浅・設備充実: 築19年のRC造で、オートロック、宅配ボックス、浴室乾燥機など、ゲストの満足度が高い設備が揃っています。
広さと単価: 61㎡の1LDKは、ファミリーやビジネスの長期滞在、グループ利用に適しており、高い宿泊単価を設定しやすいです。
初期費用低減: 敷金なし、礼金1ヶ月分（税別）は、この立地の事業用物件としては初期投資の負担が軽いです。

固定費の高さ: 月額22.7万円の固定費は高額であり、赤字を出さないためには**高い稼働率（80%以上）**を常に維持する必要があります。
保証会社の費用: 民泊の場合、保証会社の初回保証料が総賃料の100%、更新料が**毎年10%**と高額になるため、ランニングコストとして考慮が必要です。

年間365日稼働、高立地を活かした高単価・高稼働を前提とします。
年間固定費（賃料・管理費）: $¥227,150 \times 12$ ヶ月 = ¥2,725,800
宿泊単価（ADR）: ¥18,000（広さと立地を反映）
稼働率: 80%（駅近・特区民泊の優位性を反映）
年間売上予測: $¥18,000 \times (365$ 日 $\times 0.80) \approx$ ¥5,256,000
年間運営費（売上の30%）: ¥1,576,800
想定年間営業利益: $¥5,256,000 - ¥2,725,800 - ¥1,576,800 \approx$ ¥953,400
総初期投資額（概算）: 約180万円
- 内訳：初期契約金（礼金など約35万円）、特区民泊届出/消防設備費（築浅で低めに45万円）、家具家電/内装費（約100万円）
投資回収期間: $¥1,800,000 \div ¥953,400 \approx$ 約1.89年

特区民泊の届出状況:
- 本物件の特区民泊の届出が既に完了しているか、または新規届出が可能かを、仲介業者を通じて行政書士に確認してください。
事業用固定費の詳細:
- 賃料・共益費以外の水道代（月額3,000円）や、高額な保証会社費用（初回100%＋毎年10%）を正確にランニングコストに組み込んでください。
許認可上の定員設定:
- 61㎡の1LDKで、特区民泊として最大何名定員が取れるかを確認し、ADR設定の根拠としてください。

カテゴリ： osaka