🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/37206/6987013550/50011742/x06987013550.html
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所在地: 香川県さぬき市津田町津田
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交通アクセス: JR高徳線「讃岐津田駅」徒歩10分
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使用部分面積: 193.45m²（約58.5坪）
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建物種別・構造: 店舗併用住宅 / 木造2階建
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築年月: 1978年6月築（築47年）
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賃料（事業用・税別）: 月額 45,000円
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管理費等: なし
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合計固定費（事業用・税込想定）: 49,500円/月
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（45,000円 × 1.1 = 49,500円。事業利用のため消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / なし
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退去時クリーニング費用：50,000円
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特記事項:
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民泊、法人寮にも利用できます。
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現状渡しで。DIYも自由に行ってください。
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飲食店可、ペット可（小型犬1匹・猫は要相談）。
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近隣にマルナカ津田店（スーパー）あり（200m）。
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📊 民泊適正評価
1. メリット（強み）
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驚異的な低固定費: 月額5万円以下で約60坪の超大型建物を賃借でき、高い収益率と低い損益分岐点を実現します。
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超広大な面積: 193㎡超の面積は、最大10名以上の団体客、スポーツ合宿、法人・大学の寮、大規模ワーケーション施設など、高単価かつニッチな需要をターゲットにできます。
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DIYの自由度: 築古のデメリットを、自由なリノベーションで克服可能。地域性やコンセプトを反映した唯一無二の施設として、高付加価値化を図れます。
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初期費用を抑制: 敷金・礼金ゼロのため、契約時の初期費用を抑えられ、資金を許認可取得とリフォーム費用に集中投下できます。
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多用途性: 元店舗併用住宅（飲食店可）のため、うどん店やカフェなどを併設した**「地域交流型」複合事業**の可能性を秘めています。
2. デメリット（リスク）
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築古と木造のリスク: 築47年の木造建築であり、給排水管、電気配線、断熱性能、耐震性など、大規模な改修・リフォームが必須となります。
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許認可コストの高騰: 旅館業法（簡易宿所）の許可取得において、193㎡という規模は消防法上の要求が高くなり、大規模な消防設備（誘導灯、非常照明、火災報知器など）の設置に高額な費用がかかる可能性が高いです。
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地方都市の集客: 香川県は観光地ですが、さぬき市は主要な観光ルートから外れやすいため、地域イベントやニッチな団体客を意識的に開拓する必要があります。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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簡易宿所化の実現可能性と費用（最重要）:
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193㎡の規模で簡易宿所（旅館業法）の許可を取得するために、消防設備および建築基準法上の適合にいくらかかるかを、建築士と消防設備業者に事前調査・見積もりを依頼してください。
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DIY/リフォームの範囲:
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「DIY自由」ですが、壁の撤去、間取り変更、構造躯体の変更など、どこまでオーナーの許可なく行って良いか、明確な書面での合意が必要です。
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付帯設備の状態:
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築47年であるため、特にエアコン、給湯器、水回り設備が現状で機能するか、また事業利用に耐えうる状態かを内見時に確認してください。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
香川県の観光需要と超大型物件の特性を活かし、高単価な団体客・長期滞在者をターゲットに想定します。
* *内訳：契約金・諸費用（約20万円）、許認可/消防改修費（大規模なため350万円）、大規模リノベ/家具家電（約530万円）*
| 投資回収期間 | 約2.62年 |
📈 改善アイデア
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「うどん作り体験」拠点: 香川名物のうどんにちなみ、元店舗スペースを調理実習やうどん打ち体験ができるコミュニティキッチンとして活用し、体験型民泊として集客力を高めます。
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地域密着型ワーケーション: 193㎡という広さを活かし、大型の会議室やコワーキングスペースを設置。「東京では確保できない広さ」を売りに、企業や大学の合宿・ワーケーション需要をターゲットにします。
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DIYリノベーションの過程公開: リフォームの様子をSNSで公開し、完成前から物件の個性やストーリーを伝え、開業時の話題性と集客力を高めます。