🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 香川県高松市屋島西町
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交通アクセス: 琴電志度線「潟元駅」徒歩5分
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間取り・面積: 6LDK / 建坪45坪（約150㎡）
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建物種別・構造: 一戸建て（築古レトロハウス） / 木造2階建
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築年月: 築59年（1966年頃）
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賃料（事業用）: 月額 120,000円
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初期費用:
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礼金：4ヶ月分（48万円、分割相談可）
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敷金：なし
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特記事項:
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民泊、障害者グループホーム、法人事務所、外国人社員寮など多用途相談可。
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旅館業簡易宿所民泊30人以上収容可（オーナー想定）
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DIY可、古民家カフェ可。
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敷地100坪程度、駐車場最大4.5台可能。
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ペット可（犬、猫）。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
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築古木造による改修リスクは高いものの、150㎡超の広さ、駅近、事業用公認、そして高松という立地が相まって、大規模ゲストハウスとしての高いポテンシャルを秘めています。
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✅ メリット（強み）
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圧倒的な収容力と低コスト効率: 150㎡超の6LDKで、団体客をターゲットにできる規模。事業用賃料は12万円と高めですが、収容人数あたりのコストで見れば極めて低く、高い利益率が期待できます。
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香川観光の拠点立地: 潟元駅徒歩5分で、日本一長い高松商店街や高松築港（瀬戸内海の島々への玄関口）、庵治などの観光地へのアクセスが良好です。
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オーナーの事業理解: **「民泊可」「30人以上収容可」**という明確な提示があり、許認可取得に向けたオーナーの協力が得やすい環境にあります。
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DIYの自由度: 築古のデメリットを、コンセプトに合わせた自由なリノベーションで克服し、「レトロ」な付加価値へと変えることが可能です。
❌ デメリット（リスク）
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事業用賃料の急騰: 住居用（4万円）から事業用（12万円）への賃料3倍の跳ね上がりは、高い稼働率を維持しないと利益を圧迫します。
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大規模改修コスト: 築59年の木造で150㎡という大規模な建物を簡易宿所（旅館業法）の基準（特に消防法）に適合させるための改修費用が非常に高額になることが、最大の財務リスクです。
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水回り設備の陳腐化: 築古のため、トイレ（和式、男性用小便器あり）やキッチンなど水回り設備の大幅な交換・増設が必須です。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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簡易宿所化の実現可能性と費用（最重要）:
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150㎡超の築59年木造を簡易宿所の基準に適合させるための消防設備（火災報知器、誘導灯、避難経路確保など）の設置費用を、専門の行政書士および業者に必ず見積もってもらい、初期投資計画を確定させてください。
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礼金4ヶ月分の妥当性:
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礼金4ヶ月分は高額です。分割相談が可能とありますが、民泊事業の認可取得完了まで期間を要するため、賃貸借契約の締結と家賃発生のタイミングについて交渉が必要です。
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過去の民泊許可申請の詳細:
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過去の申請時に行政から指摘された改善点や、未達成の改修要件を確認することで、今回の事業に必要な具体的な改修内容とコストを正確に把握できます。
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💰 想定年間利益シミュレーション（大規模ゲストハウス運用）
香川県の観光需要と超大型物件の収容力を活かし、高稼働を前提とした団体・ゲストハウス運用を想定します。
* *内訳：礼金・諸費用（約70万円）、許認可/消防改修費（約400万円）、大規模リノベ/家具家電（約400万円）*
| 投資回収期間 | 約1.38年 |
📈 改善アイデア
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サイクリスト・お遍路特化: 四国特有の需要（しまなみ海道、お遍路）に合わせ、広大な敷地の一部にサイクルステーションやメンテナンススペースを設置し、自転車観光客やお遍路さんをターゲットにします。
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イベント・合宿誘致: 6LDKという間取りを活かし、広間を設けて企業の研修や大学・スポーツサークルの合宿を誘致することで、平日の稼働と団体予約の高単価を確保します。
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古民家カフェ併設: 元店舗併用住宅の特性を活かし、1階の一部を宿泊者以外も利用できるカフェとして運営し、地域住民との交流を深めつつ、安定的な副収入源を確保します。