物件情報（民泊利用時）
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所在地：大阪府大阪市西区江戸堀１
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交通アクセス：地下鉄四つ橋線「肥後橋駅」徒歩3分
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間取り・面積：1DK / 34.65m²
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建物種別・構造：マンション / 鉄筋コンクリート造（RC造）11階建の9階
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築年月：2007年1月築（築19年）
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民泊利用時の賃貸条件：
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賃料：155,000円
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管理費：9,500円
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合計固定費（住居時・税別）：164,500円/月
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合計固定費（事業用・税込）：180,950円/月
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（155,000円 + 9,500円）× 1.1 = 180,950円（民泊営業の場合、賃料・共益費等は外税と記載あり）
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敷金/礼金：なし / 15.5万円（民泊営業の場合は条件変更あり。要確認）
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その他特記事項：ネット使用料不要、オートロック、宅配ボックス、バストイレ別、浴室乾燥機、ペット相談可、デザイナーズ、セキュリティ会社加入済。
民泊適正評価
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 大阪市内の極めて優れた立地（肥後橋駅徒歩3分）、築19年のRC造マンション、そして「民泊相談可」という好条件が揃っています。RC造は木造に比べ、簡易宿所（旅館業法）の許可取得が比較的容易であり、消防法上の要件も満たしやすいです。また、ネット使用料無料やオートロック、宅配ボックスといった設備は、ゲストの満足度を高め、高評価に繋がります。高めの固定費をクリアできれば、非常に収益性の高い事業が展開可能です。
【メリット】
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圧倒的な立地 梅田（大阪駅）や難波へのアクセスが容易な都心ビジネス街にあり、観光客・ビジネス客の両方の需要を取り込めます。
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簡易宿所化の実現性 RC造（鉄筋コンクリート）であるため、木造戸建に比べて防火区画や遮音性などの基準を満たしやすく、簡易宿所（365日営業）の許可取得の難易度が低いです。
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設備とグレード 築19年、オートロック、宅配ボックス、洗面所独立など、内装や設備が充実しており、外国人観光客や女性客にも選ばれやすい高グレードな物件です。
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ネット使用料不要 月々のランニングコストを削減できる、大きなメリットです。
【デメリット（ここが重要）**
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民泊時の条件変更 「民泊営業の場合は条件変更あり」と記載されているため、賃料、共益費、敷金・礼金がさらに高額になる可能性があります。事前の確認と交渉が必須です。
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高額な固定費 月額約18.1万円の固定費は、大阪の1K・1DKとしては高額であり、高単価と高稼働を両立させる運用能力が求められます。
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事務所利用不可 「事務所利用不可」の条件は、法人登記を行う際などに支障をきたす可能性があるため、契約前に民泊事業の形態について確認が必要です。
契約前に確認するポイント
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民泊時の最終賃貸条件 民泊利用時における賃料、共益費、敷金・礼金の最終的な金額を書面で提示してもらい、事業計画を確定させてください。
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簡易宿所化の可否 RC造であり、立地も優れているため、旅館業法に基づく簡易宿所の許可が取得可能かを、行政書士を通じて事前に調査してください（この物件の収益性を決定づける最重要事項です）。
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水道代の変動 「水道代は変更になります」と記載があるため、民泊利用時の具体的な水道料金算定方法（定額か従量制か）を確認してください。
想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
【前提条件】
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賃料：¥180,950/月（簡易宿所取得・365日営業を想定、税込）
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客室数：1ユニット（最大3名収容を想定）
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宿泊単価（ADR）：18,000円（都心駅近・高グレードを反映）
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稼働率：85%（RC造簡易宿所による高稼働を想定）
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運営経費率：売上の30%
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約260万円
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内訳：初期契約金（約120万円）、許認可/消防設備費（RC造で安めに40万円）、家具家電・備品代（約100万円）
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投資回収期間：約1.49年
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（260万円 ÷ 173.7万円/年）
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改善アイデア
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「少人数・高単価」特化：
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35㎡という広さから、定員をあえて3名に絞り、インテリアを洗練させ、「上質なカップル・ビジネスステイ」をコンセプトにします。ADRを20,000円以上に設定し、単価を重視した運用を目指します。
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梅田/ビジネス連携：
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肥後橋というビジネス街の立地を最大限に活用し、長期出張者向けの割引プランや、リモートワークに必要な環境（大型モニターなど）をオプションで提供します。
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差別化された清掃サービス：
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定期的な内装リフォーム済・外装リフォーム済というグレードを維持するため、清掃品質を徹底し、「清潔さ」を武器に高評価を維持します。
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