物件情報（民泊利用時）
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URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/27120/060H100474992347/182519001/x1060H100474992347.html
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所在地：大阪府大阪市住吉区万代６
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交通アクセス：南海高野線「住吉東駅」徒歩7分
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賃料（事業用・税別）：月額 120,000円
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管理費等（事業用・税別）：月額 11,000円
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合計固定費（事業用・税込）：144,100円/月
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（120,000円 + 11,000円）× 1.1 = 144,100円
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初期費用：
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敷金：1ヶ月分（13万円） / 礼金：1ヶ月分（13万円）
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ハウスクリーニング代：55,000円
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面積・間取り：79.98㎡ / 3LDK（木造3階建）
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築年月：1982年6月築（築43年）
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特記事項：民泊使用相談物件、駅徒歩7分、トイレ2ヶ所、ロフト付き、ペット相談可、消防設備業者・行政書士と多数提携あり
民泊適正評価
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 大阪市内で月額15万円を切る固定費で、駅徒歩7分の戸建を確保できる点で非常に優れています。最大の強みは、提携業者による簡易宿所（旅館業法）取得サポートが受けられる点です。築年数は古め（43年）ですが、このサポート体制と低固定費の組み合わせにより、初期投資の回収が早く、安定した高収益運用が可能です。
【メリット】
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低固定費と高効率 月額固定費が14.41万円と安価なため、損益分岐点が低く、高い利益率を確保しやすいです。
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許認可の確実性 行政書士等との提携を明記しており、煩雑な簡易宿所（365日営業）の許認可取得がスムーズに進む可能性が高いです。
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優れたアクセス 南海高野線と阪堺電気軌道の2路線利用可、徒歩7分という立地は、天王寺や難波へのアクセスが良く、観光客にとって非常に便利です。
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収容力と付加価値 80㎡の3LDK、トイレ2ヶ所、ロフト付きという間取りは、6名程度のグループ・ファミリー層に最適です。ペット相談可も付加価値になります。
【デメリット（ここが重要）**
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築年数と構造 築43年の木造3階建であり、許認可取得の際には、消防設備や内装（不燃化）にコストがかかる可能性があります。また、夏冬の断熱性や生活音対策はゲスト満足度に影響します。
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駐車場がない 駐車場がないため、車利用のゲストは近隣パーキングを利用する必要があり、利便性はやや低下します。
契約前に確認するポイント
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許認可費用の算出 提携業者に依頼した場合の、簡易宿所（旅館業法）の許認可取得にかかる総費用（特に築43年の木造3階建てに必要な消防設備や建築基準法適合改修費）を契約前に算出し、初期投資に織り込んでください。
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ロフトの取扱い ロフト部分が宿泊定員に算入できるか（建築基準法上の扱い）を、許認可担当者に確認し、最大の収容定員を見極めてください。
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内装の改修必要性 築43年であるため、集客力を高めるための内装リフォーム（水回りを除く）が必要かを判断し、DIY（相談可）で対応できる範囲を見極めてください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション
【前提条件】
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賃料：¥144,100/月（簡易宿所取得・365日営業を想定、税込）
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客室数：1ユニット（最大6名収容）
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宿泊単価（ADR）：25,000円
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稼働率：80%（簡易宿所許可による高稼働を想定）
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運営経費率：売上の30%
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約750万円
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内訳：初期契約費用（約50万円）、許認可/消防設備改修費（木造3階建のため高めに180万円）、内装全面リフォーム/家具家電・備品代（約520万円）
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投資回収期間：約2.21年
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（750万円 ÷ 338.08万円/年）
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改善アイデア
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和風レトロコンセプト：
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築古の戸建である点と、近くを走る阪堺電気軌道（路面電車）の雰囲気に合わせ、レトロモダンな「和風町屋ステイ」としてブランディングし、差別化を図ります。
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長期滞在対応：
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3LDKとロフトという広い居住スペースを活かし、家族や複数人での長期滞在に対応できる割引プランを提供し、稼働率の波を平準化します。
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ペット相談可の活用：
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ペット連れの宿泊客は市場が限定的である分、高単価を設定しやすいです。ペット用の設備（ケージ、フードボウル、お散歩バッグなど）を充実させ、ADRの向上を目指します。
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