民泊物件  ·  30日 11月 2025

【千葉・浦安】賃料改定で民泊可！月額9.24万円で始める「舞浜・週末特化型」1Kアパート戦略

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://suumo.jp/chintai/bc_100475433328/

  • 所在地：千葉県浦安市堀江６

  • 交通アクセス：東京メトロ東西線「浦安駅」徒歩22分、JR京葉線「新浦安駅」徒歩28分

  • 民泊時の賃料：月額 77,000円

  • 民泊時の管理費等：月額 15,400円

  • 合計固定費（民泊時・税込）：92,400円/月

    • 賃料と管理費に別途消費税がかかると想定して計算しています。（77,000円 + 15,400円 = 92,400円）

  • 初期費用（民泊時）：

    • 敷金：3ヶ月分（231,000円） / 礼金：3ヶ月分（231,000円）

  • 面積・間取り：22.26㎡ / 1K（最上階3階/3階）

  • 築年月：2005年2月築（築21年）

  • 特記事項：民泊相談可（賃料等条件変更有）、バストイレ別、IHクッキングヒーター、ネット使用料不要、バイク駐輪相談可

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★☆☆（3.5/5.0） 浦安エリアの民泊需要は高いものの、「民泊時」の固定費（月額9.24万円）と初期費用（敷金礼金6ヶ月分）が大幅に高くなるため、収益性が圧迫される案件です。ネット使用料無料や最上階というメリットはありますが、浦安駅から徒歩22分という距離を考慮すると、採算ラインに乗せるためには、週末・連休の高稼働率と高単価戦略が必須となります。

 

【メリット】

 

  1. 舞浜エリアの安定した観光需要 浦安市という立地は、東京ディズニーリゾート（TDR）へのアクセスが良い（バスまたはタクシー利用を前提）ため、週末や連休に安定した民泊需要が見込めます。

  2. 築浅と設備充実 築21年と比較的新しく、バストイレ別、追焚機能、IHヒーターなど、ゲストにとって快適な設備が整っています。ネット使用料が無料である点もコストメリットとなります。

  3. 最上階の優位性 最上階であるため、騒音やプライバシーの面でメリットがあり、ゲスト満足度の向上に繋がります。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 高額な賃料条件と初期費用（民泊時） 通常の賃貸から賃料・管理費が上がり、敷金礼金も合計6ヶ月分となるため、初期投資とランニングコストが大幅に増加し、収益性を圧迫します。

  2. 駅からの距離 浦安駅まで徒歩22分、新浦安駅まで徒歩28分と、公共交通機関でのアクセスが不便なため、TDRへ向かうバスまたはタクシー利用を前提としたゲスト層に絞られます。

  3. 1K/22㎡の狭さ 22㎡の1Kでは、最大収容人数は2名が限界です。ファミリーやグループ客の需要は取り込めず、カップルや少人数に特化した集客が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業の法令上の許可 アパートのオーナーから民泊利用の明確な許可（賃料条件変更済み）は得られていますが、浦安市の条例に基づき、新法民泊（住宅宿泊事業法）の届出が可能かを行政書士を通じて確認してください。

  2. TDRへのアクセス TDRへの最速のアクセス方法（バス停の位置、タクシー料金、所要時間）を調査し、リスティングで明確に訴求できるようにしてください。

  3. 退去時の敷金償却 敷金6.6万円全額が償却される条件であるため、退去時の原状回復費用を敷金から充当できるかなど、詳細な条件を契約前に確認してください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大2名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：12,000円（TDRの需要を考慮した週末高単価設定）

  • 稼働率：65%（平日と週末の差を考慮し中程度を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：2,847,000円

    • 月間平均：237,250円

  • 年間コスト合計：2,306,600円

    • 年間家賃（税込）：1,108,800円（92,400円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：854,100円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：343,700円（約28,641円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：540,400円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約200万円

    • 内訳：初期契約費用（敷金礼金等約50万円）、許認可/消防設備費（約30万円）、家具家電・備品代（約120万円）

  • 投資回収期間：約3.7年

    • （200万円 ÷ 54.04万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「TDR特化」コンセプトの徹底：

    • TDRへのアクセス情報や、リゾート内で役立つアメニティ（充電器、簡易的な防寒具など）を提供し、TDR旅行の準備をテーマにした内装デザインにすることで、ゲスト満足度とADRを引き上げます。

  2. 長期滞在・マンスリー利用の促進：

    • ネット使用料無料というメリットを活かし、TDRでの短期バイトや、浦安市周辺で働くビジネス客をターゲットにしたマンスリーマンション運営を、民泊可能日数（180日）外で検討します。

  3. バイク駐輪場の活用：

    • バイク駐輪場が充実しているため、ツーリング客やバイクでの旅行客をターゲットにすることで、ニッチな層からの集客を図ります。

カテゴリ： kanto, chiba