民泊物件  ·  30日 11月 2025

【大阪・十三駅徒歩15分】家賃8万円！70㎡戸建で始める「民泊特化型」低コスト戦略（内装リフォーム済）

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27123/6986802932/50109734/x06986802932.html

  • 所在地：大阪府大阪市淀川区田川北１丁目

  • 交通アクセス：阪急電鉄「十三駅」徒歩15～16分

  • 賃料（事業用・税別）：月額 80,000円

  • 管理費等（事業用・税別）：月額 5,000円

  • 合計固定費（事業用・税込）：93,500円/月

    • （80,000円 + 5,000円）× 1.1 = 93,500円

  • 初期費用：

    • 敷金：なし / 礼金：2ヶ月分（16万円）

  • 面積・間取り：70.64㎡ / 和6、洋5.5など（推定3K～4K）

  • 築年月：1987年2月築（築38年）

  • 特記事項：民泊用物件内装自由に変更可能、内装リフォーム済で室内綺麗、敷金なし、十三駅徒歩圏、木造2階建

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 大阪の中心部至近（十三駅）で、月額10万円を切る固定費で70㎡の戸建を借りられる、非常に優れたコストパフォーマンスの物件です。内装リフォーム済みかつ内装変更自由という、民泊事業者にとって理想的な条件が揃っており、初期投資リスクを抑えながら高収益を狙えます。

 

【メリット】

 

  1. 圧倒的な低固定費 月額93,500円（税込）という固定費は、大阪市内で70㎡の戸建としては破格であり、高い利益率を確保できます。

  2. 民泊特化と内装自由 「民泊用物件」として募集されており、内装も自由に変更可能であるため、コンセプトに合わせた個性的な空間を創造し、集客力を高められます。

  3. 内装リフォーム済み 築38年ですが、「内装リフォーム済」であるため、水回りや壁紙などの改修費用を抑えられる可能性が高いです。

  4. 好立地 十三駅は、梅田・新大阪・京都・神戸の結節点であり、観光・ビジネス両面で高い集客力を持ちます。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 駅からの距離 十三駅まで徒歩15～16分とやや距離があるため、利便性を求めるゲストにはタクシーやバスの利用を明確に案内する必要があります。

  2. 木造戸建の消防法 築38年の木造2階建戸建であり、簡易宿所（旅館業法）の許可を得るには、消防法上の要件（火災報知機、避難経路の確保など）をクリアするための改修費用を織り込む必要があります。

  3. 高額な保証料 保証会社の初回保証料が「民泊利用時賃料120％」と高額に設定されており、初期費用がやや膨らみます。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 許認可の種類と改修費用の概算 民泊利用が許可されている物件ですが、簡易宿所（旅館業法）または新法民泊（180日制限）のどちらで運用するのか、また、木造戸建で旅館業法の許可を得るために必要な消防・換気設備の改修費用（特に、内装リフォームでどこまで対応済みか）を工務店に見積もってください。

  2. 水道光熱費の契約 事業用契約となるため、水道光熱費の名義変更や、ガス・電気容量が民泊利用に耐えうるかを確認してください。

  3. 内装変更の範囲 「躯体変更不可」の具体的な定義（壁の撤去や増設の可否）を大家に確認し、思い描く内装デザインを実現できるか確認してください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大6名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：20,000円（広さと好アクセスを考慮）

  • 稼働率：80%（大阪中心部の高需要を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：5,840,000円

    • 月間平均：486,666円

  • 年間コスト合計：4,106,000円

    • 年間家賃・管理費（税込）：1,122,000円（93,500円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：1,752,000円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：1,232,000円（約102,666円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：1,734,000円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約470万円

    • 内訳：礼金・保証料等契約費用（約50万円）、許認可/消防設備改修費（約250万円）、家具家電・備品代（約170万円）

  • 投資回収期間：約2.71年

    • （470万円 ÷ 173.4万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「多人数収容・ファミリー特化」コンセプト：

    • 70㎡の広さを活かし、多人数ファミリーやグループ旅行客に特化した内装（広いダイニング、子供用スペースなど）を施し、ADRを25,000円以上まで引き上げます。

  2. 十三駅周辺の「食」をテーマに：

    • 十三駅周辺は安くて美味しい飲食店が多いことで有名です。十三グルメのガイドブックやクーポンを特典として提供し、「大阪の食の拠点」としてブランディングします。

  3. 内装リフォームの徹底活用：

    • 内装リフォーム済みとはいえ、築38年のため、目立たない部分（床下、配管など）のチェックを徹底し、内装自由という強みを活かして、民泊利用に最適な間取りに最小限の変更を加えることを検討します。

カテゴリ： osaka