民泊物件  ·  29日 11月 2025

【大阪・瑞光四丁目駅徒歩8分】築45年鉄骨造161㎡店舗物件！賃料46万円＆敷金礼金保証金ゼロの「ハイリターン民泊」戦略

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27114/1130254915/50110173/x01130254915.html

  • 所在地：大阪府大阪市東淀川区大桐２丁目

  • 交通アクセス：

    • 大阪メトロ今里筋線「瑞光四丁目駅」徒歩8分

    • 大阪メトロ今里筋線「だいどう豊里駅」徒歩9分

  • 賃料（事業用・税別）：月額 460,000円

  • 管理費等：なし

  • 合計固定費（事業用・税込）：506,000円/月

    • 460,000円 × 1.1 = 506,000円

  • 初期費用：

    • 敷金・礼金：なし

    • 保証金：なし

  • 面積・間取り：161.81㎡（建物一部） / 構造：鉄骨3階建

  • 築年月：1980年4月築（築45年）

  • 特記事項：◎店舗・事務所・民泊におすすめ、敷金礼金保証金ゼロ、視認性のいい角地、即引渡し可、トイレ・都市ガスあり

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.5/5.0） 161㎡の広大な店舗スペースを、敷金・礼金・保証金ゼロという破格の条件で契約できる点は、初期投資を極限まで抑えたい民泊事業者にとって最高の物件です。高額な固定費と築古というリスクはありますが、多人数収容による高収益でカバーが可能です。

 

【メリット】

 

  1. 究極の初期投資リスク回避 敷金・礼金・保証金がすべてゼロであるため、契約時の初期費用が仲介手数料と前家賃などに限定され、事業開始のハードルが極めて低いです。

  2. 広大なスペース（161㎡）と多人数収容 161㎡という広さは、簡易宿所として最大12名程度を収容でき、高単価な団体客・ファミリー層をメインターゲットにできます。

  3. 鉄骨造3階建ての構造的優位性 鉄骨造は木造に比べ、耐火性や耐久性に優れており、許認可取得時の消防法上の要件クリアに有利です（ただし、費用は発生します）。

  4. 立地の利便性 今里筋線で都心部（今里、長堀橋方面）へのアクセスが可能であり、駅からも徒歩8分圏内という好立地です。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 高額な固定費と消費税 月額50.6万円（税込）の固定費は非常に高額であり、赤字を出さないためには、高い稼働率と高単価を維持する運営能力が必須です。

  2. 築45年店舗物件の改修コスト 築45年の店舗物件のため、民泊利用に必要な設備（浴室・キッチン・間仕切り）の設置、および水回りの大規模な改修費用が発生する可能性が高いです。

  3. 建物一部貸出の範囲確認 「建物一部」の貸出であり、どのフロアを何㎡利用できるのか、また、他のテナントとの共用部分や音の問題などを事前に確認する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 許認可取得に必要なリフォーム・改修費用の概算 鉄骨造3階建（161㎡）で簡易宿所（旅館業法）の許可を取得するために、消防設備の設置、および民泊利用のための間仕切り・浴室・キッチンの設置にいくらかかるか、専門業者に費用概算を最優先で算出してください。

  2. 貸出部分の範囲と図面 契約前に、貸出される161.81㎡がどのフロアのどの部分にあたるのか、正確な図面と合わせて確認し、民泊として利用可能か判断してください。

  3. 契約期間と原状回復の条件 契約期間が2年とありますが、更新の条件や、退去時にどの程度まで原状回復が求められるか（特に間仕切り撤去など）を明確に合意してください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大12名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：35,000円（広さと多人数収容を考慮した設定）

  • 稼働率：75%（都心近郊の好立地を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：11,497,500円

    • 月間平均：958,125円

  • 年間コスト合計：8,198,250円

    • 年間家賃（税込）：6,072,000円（506,000円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：3,449,250円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：-1,323,000円（約110,250円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：3,299,250円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約780万円

    • 内訳：初期契約費用（仲介手数料、前家賃等約100万円）、許認可/消防設備改修費（約450万円）、民泊利用改修・備品代（約230万円）

  • 投資回収期間：約2.36年

    • （780万円 ÷ 329.925万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「大人数・体験型宿泊」コンセプト：

    • 161㎡の広さを活かし、リビングルームやキッチンを充実させ、「合宿型」「多世代ファミリー旅行」など、大人数グループに特化したコンセプトを打ち出します。

  2. 内装の明確な差別化：

    • リフォーム費用がかかるため、その費用を活かし、周辺競合と明確に差別化できる内装（例：和モダン、インダストリアルデザイン）を施し、ADRを引き上げます。

  3. 角地の視認性の活用：

    • 視認性の良い角地であることを活かし、民泊であることの外部表示を適切に行うか（許可範囲内）、あるいは目立つ看板などでウェブサイトへの誘導を図ります。

カテゴリ： osaka