物件情報（民泊利用時）
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所在地：大阪府大阪市東成区深江北２
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交通アクセス：地下鉄中央線「深江橋駅」徒歩10分
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賃料（事業用・税別）：月額 250,000円
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初期費用：
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敷金：1ヶ月分（25万円） / 礼金：1ヶ月分（25万円）
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クリーニング代（入居時）：85,800円
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面積・間取り：90.01㎡ / 4LDK（木造3階建）
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築年月：2002年12月築（築23年）
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特記事項：民泊使用相談物件、内装リフォーム済、駐車場付無料、メゾネット、デザイナーズ、事務所相談可、民泊許認可の提携サポート体制あり
民泊適正評価
総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 築浅・リフォーム済・駐車場無料という優良な物件条件と、プロのサポート体制は非常に魅力的です。賃料が高額なため、採算ラインに乗せるためには高い稼働率と宿泊単価が必須となります。
【メリット】
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プロの許認可サポート体制 仲介会社が行政書士等と提携しており、許認可取得のサポートがスムーズに受けられる点は、特に大阪で難易度の高い簡易宿所（旅館業法）の取得を目指す際に大きな強みとなります。
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築浅・高品質な物件（90㎡/4LDK） 築23年と比較的築浅で、内装リフォーム済み、デザイナーズ要素もあり、ゲストからの高評価を得やすい物件です。90㎡は大人数（8名程度）の収容に十分です。
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無料駐車場付き 大阪市内での駐車場無料は非常に貴重であり、車を利用するファミリー層やグループ旅行客の集客に有利です。
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中央線利用の好アクセス 地下鉄中央線は大阪城公園や本町（ビジネス街）へのアクセスが良好で、観光・ビジネスの両方の需要を取り込めます。
【デメリット（ここが重要）**
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賃料が極めて高額 月額25万円（税込27.5万円）という固定費は非常に高額です。採算を取るためには、年間で約330万円の固定費をカバーする必要があります。
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初期費用も高額 敷金・礼金が1ヶ月ずつ（計50万円）に加え、クリーニング代や保証料、家具家電購入費を合わせると、総初期投資は高額になります。
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短期解約金のリスク 「短期解約金有」とあるため、事業が立ち上がらなかった場合のリスクヘッジとして、解約条件を詳細に確認する必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊許認可の種類と期限 仲介会社が提携する行政書士を通じて、この物件で簡易宿所（旅館業法）の許可が取得可能か、またその際の消防設備改修費用（木造3階建は特に重要）の概算を確認してください。
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短期解約金と契約期間 短期解約金が発生する期間（例：1年以内）と、その金額（賃料の何ヶ月分か）を明確に確認し、事業計画の立ち上げ期間と照らし合わせてください。
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内装リフォームの詳細 リフォームが水回り（特に築23年経過した給湯器や浴室）まで及んでいるか、また内装が民泊で利用しやすいシンプルなデザインであるかを確認してください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション
【前提条件】
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客室数：1ユニット（最大8名収容）
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宿泊単価（ADR）：30,000円（築浅、広さ、無料駐車場を考慮）
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稼働率：80%（プロサポートと好立地による高水準を目標）
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運営経費率：売上の30%
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年間売上予測：8,760,000円
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月間平均：730,000円
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年間コスト合計：6,099,200円
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年間家賃（税込）：3,300,000円（275,000円/月）
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年間運営費（売上の30%）：2,628,000円
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年間その他費用（光熱費・雑費等）：171,200円（約14,266円/月を想定、駐車場無料のため低めに設定）
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想定年間営業利益：2,660,800円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約850万円
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内訳：敷金礼金等契約費用（約80万円）、許認可/消防設備改修費（約400万円）、家具家電・備品代（約370万円）
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投資回収期間：約3.2年
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（850万円 ÷ 266.08万円/年）
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改善アイデア
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体験型サービスによる単価引き上げ：
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周辺の大阪らしい飲食店や、大阪城、道頓堀などの観光地へのアクセスが良い点を活かし、地域の食や文化体験（例：近隣のお好み焼き屋との提携）を組み込んだパッケージを提供し、ADRを35,000円程度まで引き上げます。
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家具家電のハイグレード化：
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賃料が高額であるため、ターゲット層は価格より質を重視します。高品質な寝具やキッチン設備を導入し、レビューで「快適さ」を強調してもらい、リピート率を高めます。
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運営の効率化と提携活用：
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提携している民泊運営業者を利用することで、清掃やゲスト対応の質を安定させ、コスト（30%）を維持しつつ、高い稼働率（80%以上）を確実に達成することを目指します。
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