民泊物件  ·  28日 11月 2025

【大阪・住吉東駅徒歩7分】築44年3階建て戸建をカスタマイズ！プロサポート体制で挑む「高効率レトロ民泊」戦略

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://suumo.jp/chintai/bc_100474992347/

  • 所在地：大阪府大阪市住吉区万代６

  • 交通アクセス：

    • 南海高野線「住吉東駅」徒歩7分

    • 阪堺電気軌道上町線「帝塚山四丁目駅」徒歩7分

  • 賃料（事業用・税別）：月額 120,000円

  • 管理費等（事業用・税別）：月額 11,000円

  • 合計固定費（事業用・税込）：144,100円/月

    • (120,000円 + 11,000円) × 1.1 = 144,100円

  • 初期費用：

    • 敷金：1ヶ月分（13万円） / 礼金：1ヶ月分（13万円）

    • ハウスクリーニング代（入居時）：55,000円

  • 面積・間取り：79.98㎡ / 3LDK（木造3階建）

  • 築年月：1982年6月築（築44年）

  • 特記事項：民泊使用相談物件、カスタマイズ可、バストイレ別、LDK12畳以上、民泊許認可の提携サポート体制あり、短期違約金あり

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.5/5.0） 築44年という古さはあるものの、駅徒歩7分の好立地と、大阪市内の戸建としては手頃な賃料が魅力です。カスタマイズ（DIY）の自由度とプロのサポート体制が、築古のハンデを補い、高収益を生む可能性を秘めています。

 

【メリット】

 

  1. プロの許認可サポートとカスタマイズ自由度 仲介会社提携の行政書士等がスムーズな許認可取得をサポートし、さらに「カスタマイズ可」であるため、築古物件をゲストに魅力的なレトロモダンな空間に刷新できます。

  2. 優れた立地と交通アクセス 南海高野線と阪堺電気軌道（路面電車）の2沿線利用可能で、難波や天王寺方面へのアクセスが良好です。観光地として有名な帝塚山も近く、閑静な住宅街で運営できます。

  3. 手頃な固定費と広さのバランス 合計固定費14.41万円/月で約80㎡の3LDK戸建を借りられるのは、大阪市内としてはコストパフォーマンスが高いです。

  4. 設備条件の良さ バストイレ別、洗面所独立、対面式キッチン、トイレ2ヶ所など、ファミリーやグループ利用に快適な設備が整っています。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 木造3階建ての消防法上の要件 築古の木造3階建て戸建であるため、簡易宿所（旅館業法）の許可取得には、消防設備（火災報知機、避難経路の確保など）に関する厳格な基準を満たす必要があり、改修費用が大きくかかる可能性があります。

  2. 築古物件特有のランニングコスト 築44年のため、冬季の断熱性や設備の突発的な故障リスクがあり、修繕費や光熱費が予想外にかかる可能性があります。

  3. 初期費用と違約金 敷金礼金に加え、ハウスクリーニング代や短期違約金があり、事業が立ち上がらなかった場合のリスクヘッジが必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. カスタマイズ/DIYの範囲 「カスタマイズ可」とありますが、どの程度の内装変更（壁、床、水回り）が可能か、また退去時の原状回復義務の範囲を契約前に明確に合意してください。

  2. 消防設備の改修費概算 簡易宿所を目指す場合、提携の業者に、この物件で必要となる消防設備の設置・改修にかかる費用の概算を必ず依頼し、初期投資に組み込んでください。

  3. 建物の断熱・遮音性 築古の木造であるため、内見時に建物の防音性や冬場の寒さ対策（断熱工事が必要か）を確認し、追加リフォームの必要性を検討してください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大6名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：25,000円（帝塚山エリアの落ち着いた戸建として設定）

  • 稼働率：80%（駅近・大阪市内という高需要を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：7,300,000円

    • 月間平均：608,333円

  • 年間コスト合計：5,057,500円

    • 年間家賃（税込）：1,729,200円（144,100円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：2,190,000円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：1,138,300円（約94,858円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：2,242,500円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約550万円

    • 内訳：敷金礼金等契約費用（約35万円）、許認可/消防設備改修費（約250万円）、DIYリフォーム費（約100万円）、家具家電・備品代（約165万円）

  • 投資回収期間：約2.45年

    • （550万円 ÷ 224.25万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「レトロモダン」コンセプトの追求：

    • 築44年の古民家風の要素を活かし、カスタマイズで現代的な快適さを加えます。日本の「昭和レトロ」や「古き良き日本の家」をコンセプトに打ち出し、外国人観光客の体験需要を喚起します。

  2. 帝塚山ブランドの活用：

    • 高級住宅街である帝塚山に近い立地をアピールし、単なる観光拠点ではない「大阪の暮らしを体験する」という付加価値を提供します。

  3. 家族向けサービスの充実：

    • 3LDKの広さを活かし、子供向けの絵本やおもちゃ、ベビーベッドなどを提供。ファミリー層の評価を高めることで、価格競争に巻き込まれずに済みます。

カテゴリ： osaka