物件情報
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所在地：大阪府大阪市西成区鶴見橋３
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交通アクセス：
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南海汐見橋線「津守駅」徒歩8分
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ＪＲ関西本線「今宮駅」徒歩16分
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ＪＲ大阪環状線「新今宮駅」徒歩22分
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賃料・管理費：月額 190,000円（賃料17万円＋管理費2万円）
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初期費用：
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敷金・礼金・保証金：すべてなし
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その他費用：ハウスクリーニング代 66,000円
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契約期間：普通借家 2年（更新可能）
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面積・間取り：74.52㎡ / 3LDK
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築年月：1984年1月築（築42年）、鉄骨造3階建
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特記事項：民泊使用相談可能、敷金・礼金不要、保証人不要、初期費用減額プラン有、初期費用カード決済可、駅徒歩10分以内
民泊適正評価
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 大阪市内の駅近戸建、かつ敷金礼金ゼロという好条件が揃っており、高めの家賃を上回る高い収益性と、迅速な投資回収が見込める超優良物件です。
【メリット】
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初期投資リスクがゼロに近い 敷金・礼金が不要であり、「初期費用減額プラン」や「初期費用カード決済」も利用可能なため、賃貸契約にかかる初期費用を極限まで抑えられます。
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駅徒歩8分の好アクセス 津守駅徒歩8分は、南海汐見橋線を利用すれば主要駅へのアクセスが容易であり、特に団体旅行客にとっては移動の利便性が高いです。
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鉄骨造3階建の広さ 74.52㎡の3LDKは、8名程度の収容が可能であり、プライバシーが保てる一棟貸しの3階建て構造は、ファミリーやグループ旅行客からの需要が非常に高いです。
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保証人不要プランあり 事業開始にあたり、保証会社による保証が基本となりますが、保証人不要プランがあることで手続きがスムーズに進められます。
【デメリット（ここが重要）**
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賃料・管理費の合計が比較的高め 月額19万円（税込20.9万円）という固定費は高めであり、民泊事業が一時的に落ち込んだ際のリスク管理が重要になります。
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築42年の構造 鉄骨造とはいえ築年数が経過しているため、内装や設備の老朽化による初期リフォーム費用や、中長期的な修繕費を見込んでおく必要があります。
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西成区というエリア特性 主要な観光エリアに近いものの、特定のエリアに対するネガティブなイメージを持つゲストがいる可能性もゼロではありません。
契約前に確認するポイント
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民泊許可の具体的な条件 「民泊使用相談可能」の物件は多いですが、この物件が旅館業法（簡易宿所）の許可まで見込めるのか、それとも住宅宿泊事業法（180日制限）のみに限定されるのかを、仲介業者を通じて明確に確認してください。
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初期費用減額プランの詳細 初期費用をどの程度まで減額できるのか、具体的な金額（例：初月家賃免除など）や、その代わりに契約期間の縛りがないかを確認し、投資計画に組み込んでください。
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内装のコンディション 築42年であるため、写真ではわからない水回りや内装の状態を確認し、ゲストからの高評価を得るために必要な最低限のリフォーム費用を算出してください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション（箇条書き）
【前提条件】
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客室数：1ユニット（最大8名収容）
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宿泊単価（ADR）：35,000円（駅近の団体客向け）
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稼働率：80%（大阪の安定した高水準を目標）
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年間売上予測：10,220,000円
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月間平均：851,666円
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年間コスト合計：7,214,000円
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年間家賃（税込）：2,508,000円（209,000円/月）
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年間運営費（売上の35%想定）：3,577,000円
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年間その他費用（光熱費・雑費等）：1,129,000円（約9.4万円/月を想定）
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想定年間営業利益：3,006,000円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約550万円
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内訳：初期費用（ハウスクリーニング代、保証料等約50万円）、家具家電・内装費（約500万円）
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投資回収期間：約1.83年
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（550万円 ÷ 300.6万円/年）
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改善アイデア
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「家族旅行」に特化した設備投資：
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洗濯乾燥機や広いダイニングテーブル、子供向けのゲームや備品を充実させ、ファミリー層の満足度を高めます。この層は口コミ評価が高く、安定した集客につながります。
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難波・USJ直通の移動手段を強調：
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津守駅から主要駅へのアクセス方法を、写真や詳細なガイドブックで分かりやすく示し、アクセスの利便性を最大限にアピールします。
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初期費用減額交渉で回収期間を短縮：
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初期費用減額プランを最大限に利用し、賃料1ヶ月分（約20万円）程度の減額に成功すれば、投資回収期間を約1.7年まで短縮可能です。
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